Grundschuld: Wichtig bei der Immobilienfinanzierung

Von Privatinsolvenz.net, letzte Aktualisierung am: 30. August 2022

Grundschuld kurz zusammengefasst

Was ist eine Grundschuld auf ein Haus?

Grundschulden sind ein sogenanntes Grundpfandrecht und dienen als Kreditsicherheit. Bein einem Zahlungsausfall kann die Bank eine Zwangsvollstreckung aus dem Grundstück vornehmen.

Wie funktioniert die Grundschuld?

Zahlen Sie Ihren Bau- bzw. Immobilienkredit nicht vertragsgemäß ab, hat die Bank das Recht, eine Zwangsversteigerung durchzuführen, in der Regel, ohne dass sie zuvor einen Vollstreckungstitel erwirken muss.

Was bedeutet eine Grundschuldbestellung?

Die Eintragung der Grundschuld wird auch Grundschuldbestellung genannt. Diese wird vom zuständigen Grundbuchamt durchgeführt. Sie können sich dabei zwischen einer Brief- und einer Buchgrundschuld entscheiden. Worin die Unterschiede liegen, lesen Sie hier.

Wie wird die Grundschuld eingetragen?

Bevor Sie die Grundschuld eintragen lassen können, müssen Sie das Grundschuldbestellungsformular ausfüllen und Ihrem Notar zukommen lassen. Dieser setzt die Grundschuldbestellungsurkunde auf, welche Sie unterschreiben müssen. Diese wird dann ans Grundbuchamt weitergegeben, welche die Eintragungen im Grundbuch vornimmt. Nähere Informationen haben wir an dieser Stelle für Sie zusammengefasst.

Welchen Zweck erfüllt eine Grundschuld?

Grundschulden werden in das Grundbuch eingetragen.
Grundschulden werden in das Grundbuch eingetragen.

Um den Kaufpreis bzw. die Baukosten für eine Immobilie zu finanzieren, benötigen die meisten Personen ein Darlehen. In der Regel binden sich Käufer damit für einen langen Zeitraum an die darlehensgebende Bank – oftmals für mehrere Jahrzehnte.

In solch einer langen Zeit kann viel passieren. Arbeitslosigkeit, Scheidung oder Krankheit können dazu führen, dass der Darlehensnehmer nicht mehr seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommen kann. Um sich gegen einen solchen Fall abzusichern, verlangen die meisten Banken als Voraussetzung für die Darlehensvergabe die Eintragung einer Grundschuld als Sicherheit.

Hierbei handelt es sich um ein Grundpfandrecht. Zahlt der Darlehensnehmer sein Darlehen nicht ordnungsgemäß ab, kann die Bank eine Zwangsversteigerung vornehmen lassen.

Was ist eine Grundschuld? Unser Beispiel soll dies noch einmal verdeutlichen: Martin kauft ein Haus und nimmt dafür einen Kredit auf, der mit einer Grundschuld abgesichert ist. Nachdem er sieben Jahre lang regelmäßig die Raten bezahlt hat, kommt er in eine finanzielle Notlage und kann die Zahlungen nicht mehr leisten. Die kreditgebende Bank kann nun das Haus zwangsversteigern. Der Bank stehen sowohl die eingetragene Grundschuld als auch die Grundschuldzinsen zu.

Verschiedene Arten der Grundschuld

Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld nicht an eine bestimmte Forderung gebunden.
Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld nicht an eine bestimmte Forderung gebunden.

Sie können sich zur Absicherung eines Darlehens für eine der zwei Arten entscheiden: der Grundschuld ohne Brief (Buchgrundschuld) und der Grundschuld mit Brief (Briefgrundschuld).

Diese erfüllen beide den gleichen Zweck, unterscheiden sich jedoch hinsichtlich ihrer Ausgestaltung bzw. Form. Die Buchgrundschuld ist die verbreitetere Art. Hierbei erfolgt lediglich eine Eintragung der relevanten Daten im Grundbuch.

Bei Briefgrundschulden werden hingegen zusätzlich sogenannte Grundschuldbriefe ausgestellt. Diesen sind alle relevanten Informationen zur Grundschuld zu entnehmen. Den Brief erhält der Gläubiger.

Eine weitere Form ist die Eigentümergrundschuld. In diesem Fall wird die Grundschuld nicht auf eine andere Person oder eine Bank, sondern auf den Eigentümer selbst eingetragen. Eigentümergrundschulden können sinnvoll sein, wenn Sie einen neuen Kredit aufnehmen möchten. Die Grundschuld wird dann auf den Kreditgeber übertragen. Da dies – vor allem, wenn Sie an erster Rangstelle im Grundbuch stehen – eine große Sicherheit darstellt, erhalten Sie in der Regel besonders gute Konditionen für den Kredit.

Vorteile der Briefgrundschuld bei einer Abtretung

Der Vorteil der Grundschuld mit Brief besteht darin, dass Abtretungen der Grundschuld an einen anderen Gläubiger schneller, einfacher und günstiger möglich sind. Die beteiligten Parteien schließen einen Abtretungsvertrag und der Grundschuldbrief wird an den neuen Gläubiger übergeben.

Im Gegensatz dazu muss bei der Buchgrundschuld eine Änderung im Grundbuch vorgenommen werden, was für zusätzliche Kosten sorgt.

Wie läuft die Grundschuldbestellung ab?

Für die Grundschuldbestellung benötigen Sie einen Notar.
Für die Grundschuldbestellung benötigen Sie einen Notar.

Eine Grundschuld kann nur vom Eigentümer einer Immobilie bestellt werden. Wenn Sie ein Haus kaufen und Sie noch nicht der Eigentümer sind, wäre eine Grundschuldbestellung eigentlich unmöglich. Deshalb benötigen Sie eine vom Verkäufer ausgestellte Belastungsvollmacht.

Im Anschluss füllen Sie das Grundschuldbestellungsformular aus. Dieses erhält der Notar, welcher daraufhin die Grundschuldbestellungsurkunde ausstellt. Diese wird dann ans Grundbuchamt weitergeleitet. Dort findet zuletzt die eigentliche Eintragung im Grundbuch und – im Falle einer Briefgrundschuld – die Ausstellung des Grundschuldbriefs statt.

Grundschuld eintragen: Welche Kosten entstehen?

Die für die Grundschuldbestellung anfallenden Kosten variieren je nach Einzelfall, sie hängen zum einen von der Höhe der Grundschuld ab und damit in der Regel vom Kaufpreis. Zum anderen ist entscheidend, ob Sie sich für eine Brief- oder eine Buchgrundschuld entscheiden.

Die Kosten für die Grundschuldbestellung umfassen sowohl die Vergütung des Notars als auch die Kosten für die Eintragung durch das Grundbuchamt. Sie müssen vom Käufer getragen werden.

Bei einer Buchgrundschuld liegen die Kosten für die Eintragung bei circa 1,5 bis 2 Prozent der Grundschuld. Je teurer also die Immobilie ist, umso mehr müssen Sie für die Grundschuldbestellung zahlen.

Bei einer Briefgrundschuld kommen zusätzlich Kosten für die Ausstellung des Grundschuldbriefs hinzu. Sie zahlen durchschnittlich ein Viertel mehr als für eine Buchgrundschuld.

Was sind Grundschuldzinsen?

Die Grundschuldzinsen sind nur von Belang, wenn es zur Zwangsversteigerung kommt.
Die Grundschuldzinsen sind nur von Belang, wenn es zur Zwangsversteigerung kommt.

Im Grundbuch wird auch festgehalten, wie hoch der Grundschuldzins ist. Die gute Nachricht zuerst: Diese Zinsen werden nicht zusätzlich zu Ihrem Darlehen erhoben. Vielmehr ist der Grundschuldzins nur dann von Bedeutung, wenn Sie Ihr Darlehen nicht ordnungsgemäß abzahlen und die Bank daraufhin eine Zwangsversteigerung vornimmt.

Die Bank hat nämlich nicht nur das Recht, die Grundschuld selbst zu verlangen, sondern die zusätzlich vereinbarten Zinsen. Diese liegen in der Regel bei circa 15 bis 20 Prozent der Grundschulden. Mit diesem zusätzlichen Betrag finanziert die Bank die Kosten, die mit einer Zwangsversteigerung einhergehen.

Wann ist die Löschung der Grundschuld sinnvoll?

Haben Sie Ihr Darlehen abbezahlt, erlöschen Grundschulden nicht automatisch. Die Immobilie weiterhin belastet zu lassen, stellt in vielen Fällen kein Problem dar. Dies kann sogar von Vorteil sein, weil Sie die Grundschuld zur Absicherung eines neuen Kredites nutzen können.

Möchten Sie dies jedoch nicht, können Sie die Grundschuld löschen lassen. Dieser Schritt geht mit zusätzlichen Kosten einher, dafür haben Sie aber ein unbelastetes Grundstück. Das ist vor allem dann von Vorteil, wenn Sie planen, Ihre Immobilie zu verkaufen.

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