Grundschuld ohne Brief: Wofür wird sie benötigt?

Von Meike Z.

Letzte Aktualisierung am: 14. März 2024

Geschätzte Lesezeit: 6 Minuten

Eine Buchgrundschuld dient laut Definition zur Absicherung eines Darlehens.
Eine Buchgrundschuld dient laut Definition zur Absicherung eines Darlehens.

Möchten Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen, müssen Sie dafür in den allermeisten Fällen ein Darlehen aufnehmen. Anders sind Investitionskosten in Höhe von mehreren hunderttausend Euro in der Regel nicht zu stemmen.

Die Bank verlangt bei solch hohen Darlehenssummen jedoch bestimmte Sicherheiten. So möchte sie sich absichern, falls es während der meist langen Rückzahlungsphase einmal zu Zahlungsausfällen kommen sollte. Zu diesen Sicherheiten zählt die Grundschuld ohne Brief, die auch Buchgrundschuld genannt wird.

Grundschuld ohne Brief kurz zusammengefasst

Was ist eine Grundschuld ohne Brief?

Mit einer Grundschuld ohne Brief wird ein Immobiliendarlehen abgesichert. Können Sie das Darlehen nicht mehr abzahlen, erhält die Bank das Recht, eine Zwangsversteigerung der Immobilie vorzunehmen.

Wie ist eine Grundschuld ohne Brief zu löschen?

Möchten Sie eine Grundschuld löschen, benötigen Sie eine Löschungsbewilligung Ihrer Bank. Diese müssen Sie dann mit anderen Unterlagen an den Notar weiterleiten. Er schickt die beurkundeten Dokumente an das Grundbuchamt, welches dann die Löschung vornimmt.

Warum ist die Grundschuld mit Brief zu empfehlen?

Die Briefgrundschuld lässt sich einfach, schnell und kostengünstig übertragen. Dafür ist aber die Bestellung der Grundschuld mit höheren Kosten als bei der Buchgrundschuld verbunden.

Was passiert mit der Grundschuld beim Kauf?

Eine Grundschuld bleibt beim Kauf bestehen. Der vorherige Besitzer könnte diese weiterhin nutzen, um ein Darlehen abzusichern. Achten Sie deshalb unbedingt darauf, dass Sie eine unbelastete Immobilie erwerben.

Welchen Zweck erfüllt eine Grundschuld ohne Brief? Die Bedeutung beim Immobilienkauf leicht erklärt!

Eintrag ins Grundbuch: Bei der Grundschuld ohne Brief wird keine zusätzliche Urkunde ausgestellt.
Eintrag ins Grundbuch: Bei der Grundschuld ohne Brief wird keine zusätzliche Urkunde ausgestellt.

Eine Bank vergibt ein Darlehen nur dann, wenn Sie als Darlehensnehmer gewisse Sicherheiten anbieten können. Bei der Immobilienfinanzierung wird dafür in der Regel die Eintragung einer Grundschuld gefordert. Dabei gibt es sowohl die Grundschuld ohne Brief als auch mit Brief. Beide davon sind ein sogenanntes Grundpfandrecht.

Eine vollstreckbare Brief- oder Buchgrundschuld sorgt dafür, dass die Bank das betreffende Grundstück bzw. das Haus zwangsversteigern darf, wenn der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommt. Der große Vorteil: Die Bank muss dafür nicht erst vor Gericht klagen oder ein Mahnverfahren durchführen lassen.

Was ist der Unterschied zwischen Briefgrundschuld und Buchgrundschuld?

Wie wir bereits erwähnt haben, gibt es zwei Arten der Grundschuld: die Buchgrundschuld und die Briefgrundschuld. Sie erfüllen den gleichen Zweck und unterscheiden sich zunächst vor allem hinsichtlich der Ausgestaltung.

Die Buchgrundschuld wird auch Grundschuld ohne Brief genannt. Hierbei werden die relevanten Informationen ins Grundbuch eingetragen. Bei der Briefgrundschuld hingegen wird zusätzlich noch der sogenannte Grundschuldbrief ausgestellt. Hierbei handelt es sich um ein Wertpapier. Wer dieses besitzt, ist gleichzeitig der Grundschuldgläubiger – auch, wenn im Grundbuch ein anderer Name vermerkt ist.

Ist die Umwandlung einer Buchgrundschuld in eine Briefgrundschuld möglich, wenn Sie sich doch einmal umentscheiden? Ja, diese Option besteht. Doch auch hierbei benötigen Sie die Unterstützung eines Notars. Sowohl für seine Arbeit als auch für die des Grundbuchamts fallen entsprechende Kosten an. Möchten Sie diese sparen, empfiehlt es sich, im Zweifelsfall gleich auf eine Briefgrundschuld zu setzen.

Grundschuld mit oder ohne Brief: Was ist zu empfehlen?

Besteht noch eine Buchgrundschuld? Im Kaufvertrag muss dies berücksichtigt werden.
Besteht noch eine Buchgrundschuld? Im Kaufvertrag muss dies berücksichtigt werden.

Lassen Sie eine Grundschuld eintragen, müssen Sie sich zwischen der Brief- und der Buchgrundschuld entscheiden. Beide haben Vor-, aber auch Nachteile, die bei der Wahl berücksichtigt werden sollten.

Die Briefgrundschuld hat den großen Vorteil, dass sie sich schnell und einfach übertragen lässt – etwa, wenn eine Umschuldung des Darlehens erfolgen soll. Dafür müssen die beiden beteiligten Banken lediglich einen Abtretungsvertrag abschließen. Anschließend wird der Grundschuldbrief von der alten an die neue Bank übergeben.

Bei der Grundschuld ohne Brief muss hingegen für eine Übertragung eine Änderung des Grundbucheintrags erfolgen. Das kostet nicht nur Zeit, sondern auch Geld. Das liegt daran, dass Sie hierfür einen Notar benötigen, der die nötigen Schritte vorbereitet und die Unterlagen an das Grundbuchamt weiterreicht.

Demgegenüber ist die Buchgrundschuld bei der Eintragung günstiger als die Briefgrundschuld. Letztere ist etwa 25 Prozent teurer als eine Buchgrundschuld.

Die Eintragung einer Briefgrundschuld ist in der Regel dann zu empfehlen, wenn Sie bereits absehen können, dass in näherer Zukunft eine Abtretung der Grundschuld nötig sein wird.

Wie läuft die Bestellung einer Buchgrundschuld ab?

Die Eintragung einer Grundschuld wird auch Bestellung genannt. Benötigen Sie eine Buchgrundschuld, ist ein Notar unabdingbar. Ohne ihn ist die Eintragung nicht möglich.

In der Regel erteilt der Verkäufer der Immobilie dem Käufer zunächst eine Belastungsvollmacht. Dies ist nötig, weil nur der Eigentümer einer Immobilie eine Grundschuld mit oder ohne Brief eintragen lassen kann. Das ist der Käufer zu diesem Zeitpunkt allerdings noch nicht. Dank der Belastungsvollmacht ist die Grundschuldbestellung jedoch trotzdem möglich.

In einem nächsten Schritt stellt die darlehensgebende Bank das Grundschuldbestellungsformular aus. Dieses benötigt dann der Notar. Er erstellt die Grundschuldbestellungsurkunde und beurkundet andere nötige Dokumente, welche dann an das Grundbuchamt versendet werden.

Dort erfolgt dann schließlich die Eintragung der Buchgrundschuld. Ist dieser Schritt erfolgt, zahlt die Bank schließlich das vereinbarte Darlehen aus.

Was sind Grundschuldzinsen?

Eine Buchgrundschuld ist vollstreckbar, ohne dass zuvor eine Klage nötig war.
Eine Buchgrundschuld ist vollstreckbar, ohne dass zuvor eine Klage nötig war.

Nehmen Sie ein Darlehen zur Immobilienfinanzierung auf, wird Ihnen auffallen, dass im Vertrag neben den verhandelten Darlehenszinsen auch noch sogenannte Grundschuldzinsen genannt werden. Diese sind in der Regel um ein Weiteres höher als die Darlehenszinsen.

Worum handelt es sich hierbei genau? Bei einer Grundschuld ohne Brief spielen diese Zinsen nur dann eine Rolle, wenn es zu Zahlungsausfällen kommt und die Bank die Zwangsversteigerung durchführen lässt.

Bei der Buchgrundschuld sind die Jahreszinsen eine zusätzliche Sicherheit für die Bank. Kommt es zur Zwangsversteigerung, hat sie zusätzlich Anspruch auf den Grundschuldzins – das können bis zu 20 Prozent der Grundschuld sein. Mit dieser Geldsumme kann die Bank die zusätzlichen Kosten, die mit der Zwangsversteigerung- sowie -verwaltung der betreffenden Immobilie einhergehen, stemmen.

Wie hoch sind die Kosten für die Grundschuld ohne Brief beim Kauf einer Immobilie?

Brief- und Buchgrundschuld unterscheiden sich nicht nur hinsichtlich ihrer Form. Auch die Kosten variieren. Wenn Sie sich für eine Briefgrundschuld entscheiden, müssen Sie mit etwas höheren Gebühren für das Grundbuchamt rechnen. Das liegt daran, dass die Erstellung des Grundschuldbriefs mit zusätzlichen Kosten einhergeht.

Bei der Buchgrundschuld fallen die Kosten demgegenüber etwas geringer aus. Sie setzen sich aus den Notarkosten sowie den Gebühren für das Grundbuchamt zusammen. Die Höhe der Notarkosten ist gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Sie steigt, je höher der Wert der einzutragenden Grundschuld ist.

Insgesamt müssen Sie für die Eintragung der Grundschuld ohne Brief mit Kosten in Höhe von etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises bzw. der Grundschuld rechnen. Sie gehören zu den Anschaffungsnebenkosten, zu denen unter anderem auch Grunderwerbsteuer sowie Maklerprovisionen zählen.

Wann empfiehlt es sich, die Grundschuld löschen zu lassen?

Grundschuld ohne Brief: Im Grundbuch wird vermerkt, mit welcher Summe das Objekt belastet wird.
Grundschuld ohne Brief: Im Grundbuch wird vermerkt, mit welcher Summe das Objekt belastet wird.

Haben Sie Ihr Immobiliendarlehen komplett abbezahlt, bleibt die Buchgrundschuld – im Gegensatz zur Hypothek – bestehen. Der ehemalige Darlehensnehmer steht dann vor der Entscheidung, ob er diese löschen oder bestehen lassen soll.

Viele Hauseigentümer lassen die Grundschuld bestehen. Diese kann nämlich noch nützlich sein. Das liegt daran, dass sie in der Zukunft zur Absicherung eines neuen Kredits verwendet werden kann – beispielsweise, wenn Renovierungsarbeiten nötig sind. Außerdem ist zu bedenken, dass für die Löschung der Grundschuld Kosten sowohl für den Notar als auch für das Grundbuchamt anfallen.

Bei der Grundschuld ohne Brief ist eine Löschung hingegen zu empfehlen, wenn Sie planen, die Immobilie in der näheren Zukunft zu verkaufen. Doch woran liegt das? Eine eingetragene Buchgrundschuld ist beim Verkauf hinderlich, da Käufer unbelastete Immobilien bevorzugen.

Bleibt die Grundschuld bestehen, könnte nämlich der ehemalige Besitzer diese noch zur Absicherung eines neuen Kredits nutzen. Der Verkauf sorgt nämlich nicht dafür, dass die Grundschuld automatisch geändert wird.

Möchten Sie die Buchgrundschuld löschen lassen, benötigen Sie dafür eine Löschungsbewilligung von Ihrer Bank. Diese wird Ihnen ausgestellt, wenn Sie das Darlehen vollständig abbezahlt haben.

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Meike unterstützt das privatinsolvenz.net-Team seit 2016. Sie hat es sich zur Aufgabe gemacht, Themen, die das Insolvenz- und Zwangsvollstreckungsrecht betreffen, leicht verständlich aufzubereiten.

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