Grundpfandrecht: So werden Darlehen abgesichert

Von Meike Z.

Letzte Aktualisierung am: 28. Februar 2024

Geschätzte Lesezeit: 3 Minuten

Die Bestellung von Grundpfandrechten ist in der Regel eine der Voraussetzungen für die Gewährung eines Immobiliendarlehens.
Die Bestellung von Grundpfandrechten ist in der Regel eine der Voraussetzungen für die Gewährung eines Immobiliendarlehens.

Ein Haus zu kaufen oder zu bauen stellt für viele Menschen die größte Investition ihres Lebens dar. Angesichts hoher Darlehenssummen von häufig mehreren hunderttausend Euro ist es verständlich, dass die darlehensgebende Bank gewisse Sicherheiten fordert, um für den Fall eines Zahlungsausfalls vorzusorgen.

Vor allem bei der Immobilienfinanzierung setzen Banken in der Regel auf die Eintragung eines Grundpfandrechts. Was das genau bedeutet und welche Folgen dies hat, erklären wir im folgenden Ratgeber.

Grundpfandrecht kurz zusammengefasst

Was ist ein Grundpfandrecht einfach erklärt?

Mit einem Grundpfandrecht wird ein Darlehen abgesichert. Die darlehensgebende Bank darf die betreffende Immobilie zwangsversteigern, wenn der Darlehensnehmer seine Zahlungen einstellt.

Ist eine Grundschuld ein Grundpfandrecht?

Ja, eine Grundschuld ist eine Art des Grundpfandrechts. Eine andere bekannte Form ist die Hypothek.

Was ist der Unterschied zwischen Grundpfandrecht und Grundschuld?

Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht. Letzteres ist der Überbegriff.

Wer zahlt die Eintragung eines Grundpfandrechts?

Wird ein Grundpfandrecht eingetragen, muss der Käufer der Immobilie, also der Darlehensnehmer, die anfallenden Kosten tragen. Dabei gilt: Die Ausgaben für das Grundpfandrecht sind keine Anschaffungskosten, sondern Geldbeschaffungskosten. Mehr zu den Kosten erfahren Sie hier.

Was sind Grundpfandrechte? Eine einfache Definition!

Eine Grundschuld ist ein Grundpfandrecht.
Eine Grundschuld ist ein Grundpfandrecht.

Ein Grundpfandrecht dient laut Definition der Absicherung eines Darlehens. Meistens ist dies bei der Immobilienfinanzierung der Fall. Dabei wird ein Grundstück oder ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ähnliches belastet.

Grundpfandrechte erlauben es der darlehensgebenden Bank, die Immobilie zwangszuversteigern, wenn der Darlehensnehmer sein Darlehen nicht wie vereinbart abbezahlt. Kommt es zur Zwangsversteigerung, erhält die Bank die dabei erzielte Geldsumme.

Das Wichtige für die Bank bei Grundpfandrechten: Sie muss nicht erst ein gerichtliches Verfahren anstoßen und beispielsweise einen Vollstreckungsbescheid erwirken, um eine Zwangsversteigerung durchführen zu lassen.

Grundpfandrechte werden ins Grundbuch einer Immobilie eingetragen. Dafür zuständig ist das Grundbuchamt. Sie können sich jedoch nicht direkt an das Amt wenden. Für die Eintragung eines Grundpfandrechts muss in jedem Fall auch ein Notar beauftragt werden, welcher Dokumente beurkundet und an das Grundbuchamt weiterleitet.

Arten von Grundpfandrechten: Grundschuld und Hypothek im Überblick

Nur in gewissen Fällen können die Ausgaben für das Grundpfandrecht als Werbungskosten abgesetzt werden.
Nur in gewissen Fällen können die Ausgaben für das Grundpfandrecht als Werbungskosten abgesetzt werden.

Es gibt verschiedene Arten des Grundpfandrechts. Die zwei bekanntesten davon sind die Hypothek und die Grundschuld, wobei heutzutage meist nur noch Letztere bei der Absicherung eines Immobiliendarlehens verwendet wird.

Beide erfüllen den gleichen Zweck und werden ins Grundbuch eingetragen. Es gibt jedoch einige wichtige Unterschiede. Die Hypothek ist stets an eine bestimmte Forderung gebunden und verringert sich mit jeder Zahlung vonseiten des Darlehensnehmers. Wurde das Darlehen vollständig abbezahlt, wird die Hypothek automatisch zur Eigentümergrundschuld.

Die Grundschuld bleibt hingegen während der Rückzahlungsphase konstant. Sie bleibt auch nach Abzahlung des Darlehens bestehen, wenn diese nicht gelöscht wird. Damit kann sie später beispielsweise zur Absicherung eines neuen Darlehens verwendet werden.

Es wird zwischen einem Briefgrundpfandrecht und einem Buchgrundpfandrecht unterschieden. Bei Letzterem kommt es nur zu einem Eintrag in Grundbuch. Bei Ersterem wird hingegen ein zusätzlicher Grundpfandrechtsbrief ausgestellt. Mit diesem ist unter anderem die Abtretung der Grundschuld einfacher und günstiger.

Eintragung vom Grundpfandrecht: Welche Kosten entstehen?

Die Kosten für das Grundpfandrecht muss der Darlehensnehmer tragen.
Die Kosten für das Grundpfandrecht muss der Darlehensnehmer tragen.

Wird ein Grundpfandrecht eingetragen, fallen dafür bestimmte Kosten an. Diese setzen sich aus der Vergütung des Notars sowie den Gebühren für die Arbeit des Grundbuchamts zusammen. Dabei gilt, dass der Käufer der Immobilie bzw. der Darlehensnehmer die Kosten selbst tragen muss.

Die Kosten für die Eintragung des Grundpfandrechts hängen dabei stets von der Höhe des Darlehens bzw. des Kaufpreises ab – je höher dieses ist, umso teurer wird es. Inklusive anfallender Nebenkosten müssen Sie in der Regel mit Ausgaben in Höhe von etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises rechnen.

Zu den Anschaffungskosten gehören beim Immobilienkauf viele Ausgaben, die mit dem Erwerb einer Immobilie einhergehen. Vermieten Sie die Immobilie oder nutzen Sie diese gewerblich, können Sie diese Anschaffungskosten steuerlich absetzen. Jedoch gilt: Die Kosten für die Eintragung stellen beim Grundpfandrecht keine Anschaffungskosten dar. Sie zählen vielmehr zu den Geldbeschaffungskosten, welche als Werbungskosten abgesetzt werden können.

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Meike Z.

Meike unterstützt das privatinsolvenz.net-Team seit 2016. Sie hat es sich zur Aufgabe gemacht, Themen, die das Insolvenz- und Zwangsvollstreckungsrecht betreffen, leicht verständlich aufzubereiten.

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