Zwangsversteigerung: Vom Bieterrausch und Grundstücksverlust

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Zwangsversteigerung - was ist das? Hier kommt die Immobilie gegen den Willen des Eigentümers unter den Hammer.
Zwangsversteigerung – was ist das? Hier kommt die Immobilie gegen den Willen des Eigentümers unter den Hammer.

Eine Hand hebt sich im Auktionssaal. „120.000 Euro. Bietet jemand mehr?“ Es bleibt still. Dieses Mal hebt niemand die Hand. „120.000 Euro zum Ersten, … zum Zweiten, … zum Dritten.“ Der Auktionshammer fällt und besiegelt das Geschäft. Der „Bietrausch“ der Konkurrenten ist vorbei. Ein begehrtes Versteigerungsobjekt wechselt den Eigentümer.

Dieses Geschäftsprinzip, bei dem sich potentielle Käufer einen Biet-Wettstreit liefern, ist schon sehr alt. Versteigerungen gehören sogar zu den zu den ältesten Handelsarten. Seitdem hat sich das Verfahren kaum groß geändert. Und es findet auch dann Anwendung, wenn das Eigentum eines Schuldners im Wege der Zwangsvollstreckung verwertet wird, weil dieser seine offenen Rechnungen nicht begleichen konnte oder wollte.

Das Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (kurz ZVG) stammt aus dem Jahre 1897 und hat sich seitdem wenig geändert. Es ist nicht ganz leicht zu verstehen. Deswegen möchten wir einen kleinen Überblick über diese Art der Zwangsvollstreckung geben.

Zwangsversteigerung kurz zusammengefasst

  1. Was bedeutet Zwangsversteigerung? Bei dieser Auktion wird Eigentum des Schuldners durch das Gericht verwertet. Der Erlös kommt dem Gläubiger zugute.
  2. Die Zwangsversteigerung obliegt der Justiz. Sie ist immer öffentlich. Mitbieten kann jedermann über 18 Jahre.
  3. Egal ob Haus oder Wohnungen: Zwangsversteigerungen setzen wie jede Vollstreckungsmaßnahme einen Vollstreckungstitel des Gläubigers voraus.

Was ist eine Zwangsversteigerung?

Infografik zur Zwangsversteigerung (für größere Ansicht bitte auf das Bild klicken)
Infografik zur Zwangsversteigerung (für größere Ansicht bitte auf das Bild klicken)

Die Zwangsversteigerung ist, wie eingangs bereits angedeutet, eine Auktion. Die Besonderheit liegt darin, dass hier Dinge zwangsweise unter den Hammer kommen, gegen den Willen des Eigentümers.

Der Grund hierfür liegt darin, dass dieser Eigentümer seine Schulden gegenüber seinem Gläubiger nicht bezahlt hat.

Um die Schulden auszugleichen, beantragt dieser beim zuständigen Vollstreckungsgericht diese Versteigerung. Mit dem Erlös hieraus werden dann die Schulden so weit wie möglich getilgt. Es handelt sich also um eine Art der Zwangsvollstreckung.

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Weil dies ein großer Eingriff in die Eigentumsrechte ist, darf so etwas nur der Staat, genauer gesagt, das Gericht. Die Voraussetzungen hierfür sind im ZVG genau festgelegt und werden an späterer Stelle noch näher erläutert.

Der Gläubiger bedient sich staatlicher Institutionen, um seinen Anspruch auf eine Geldzahlung zwangsweise durchzusetzen. Hierfür werden die Sachen des Schuldners beschlagnahmt und anschließend bei einer Versteigerung an den Meistbietenden verkauft.

Es handelt sich bei der Zwangsversteigerung um eine öffentliche Verkaufsveranstaltung. Der Versteigerer ruft die Interessenten auf dem entsprechenden Versteigerungstermin zur Abgabe von Geboten auf. Der Höchstbietende erhält den Zuschlag und erwirbt den zu versteigernden Gegenstand. Mit dem daraus erzielten Erlös werden die offenen Forderungen des Gläubigers getilgt.

Welche Arten der Zwangsversteigerung gibt es?

Wie funktioniert eine Zwangsversteigerung bei einem Haus?
Wie funktioniert eine Zwangsversteigerung bei einem Haus?

Das Gesetz kennt zwei Arten von Versteigerung. Je nachdem welcher Gegenstand unter den Hammer kommt, handelt es sich um die Zwangsversteigerung von Immobilien oder von beweglichen Sachen.

Als bewegliche Sachen werden alle körperlichen Gegenstände eingestuft, die nicht Grundstücke oder wesentliche Bestandteile von Grundstücken sind.

Immobilien wie Eigentumswohnungen und Grundstücke mit darauf befindlichen Gebäuden gelten danach als unbewegliches Vermögen.

Wann ist eine Zwangsversteigerung in Deutschland erlaubt?

Bevor die Justiz eine Zwangsversteigerung vom Auto oder von Haus und Hof anordnet, muss einiges passieren. Maßnahmen der Zwangsvollstreckung, zu denen auch die Versteigerung zählt, sind die letzte Möglichkeit des Gläubigers, seine offene Geldforderung gegen den Schuldner durchzusetzen.

Das Vollstreckungsgericht leitet das Verfahren nur auf Antrag des Gläubigers ein. Es können auch mehrere Gläubiger gemeinsam die Zwangsversteigerung beantragen.

Der Antrag ist nur zulässig, wenn die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen des § 750 Zivilprozessordnung (ZPO) erfüllt sind. Das heißt, der Gläubiger muss einen Vollstreckungstitel über die fragliche Forderung besitzen. Dieser Titel muss dem Schuldner zugestellt worden sein.

Beispiel: Ein Händler kann von seinem Kunden die Zahlung von 20.000 Euro für den Verkauf einer Maschine verlangen. Weil der Kunde auch trotz mehrfacher Mahnungen nicht bezahlt, hat der Händler beim Vollstreckungsgericht zuerst einen Mahnbescheid gegen ihn beantragt und anschließend den Erlass eines Vollstreckungsbescheids. Dieser Zwangsvollstreckungsbescheid ist ein solcher Titel. Er erlaubt es ihm, die 20.000 Euro im Wege der Zwangsvollstreckung einzutreiben, also z. B. durch eine Zwangsversteigerung eines kleinen Gartengrundstücks, das dem Kunden gehört.

Weitere Titel sind Urteile auf Duldung der Zwangsvollstreckung, gerichtliche Vergleiche oder notarielle Urkunden.

Auch die Zwangsversteigerung von einem Bauernhof bedarf eines Vollstreckungstitels.
Auch die Zwangsversteigerung von einem Bauernhof bedarf eines Vollstreckungstitels.

Im Falle der Zwangsversteigerung von einem Grundstück liegt meist ein Titel in Form einer dinglichen Vollstreckungsunterwerfung des Schuldners vor. Mit dieser Erklärung verpflichtet sich der Schuldner, die Zwangsvollstreckung aus dem Grundeigentum zu dulden, also z. B. die Zwangsversteigerung seiner Eigentumswohnung, seines Hauses oder seines Grundstücks. Diese Unterwerfung muss im Grundbuch eingetragen werden.

Eine solche Unterwerfungserklärung lautet zum Beispiel folgendermaßen:

„Wegen des Grundschuldbetrages und der Zinsen unterwirft sich der Besteller der sofortigen Zwangsvollstreckung in den belasteten Grundbesitz in der Weise, dass die Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde gegen den jeweiligen Eigentümer zulässig ist. Der Besteller bewilligt und beantragt die Eintragung dieser Unterwerfungserklärung in das Grundbuch.“

Besondere Vollstreckungsvoraussetzungen für die Zwangsversteigerung von Immobilien

Die Zwangsversteigerung von Immobilien ist nur zulässig, wenn der Schuldner als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch eingetragen oder er der Erbe des Eigentümers ist. Das Eigentum kann z. B. durch das Zeugnis des Grundbuchamts nachgewiesen werden.

Bei dem Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Register. In diesem werden Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, bestehende Eigentumsrechte an Immobilien und damit verbundene Belastungen (z. B. Hypotheken) eingetragen.

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Weil die Zwangsversteigerung ein massiver Eingriff in das Eigentum des Schuldners darstellt, welches grundgesetzlich geschützt ist (Art. 14 GG), stellt sich die Frage, ob die Zulässigkeit der Versteigerung an weitere Bedingungen geknüpft ist.

Darf die Zwangsversteigerung erst nach einer erfolglosen Mobiliarvollstreckung erfolgen?

Die Anordnung der Zwangsversteigerung wird meist im Grundbuch vermerkt.
Die Anordnung der Zwangsversteigerung wird meist im Grundbuch vermerkt.

Der Gläubiger ist grundsätzlich frei in der Wahl, wie er vollstrecken will. Er kann frei wählen zwischen Kontopfändung, Sachpfändung, Zwangsversteigerung und anderen Arten der Pfändung. Die Vollstreckung in bewegliche und unbewegliche Sachen stehen also gleichwertig nebeneinander.

Eine Ausnahme gilt gemäß §§ 322 Abs. 4 Abgabenordnung (AO) jedoch für öffentliche Abgaben:

„Zwangsversteigerung und Zwangsvollstreckung soll die Vollstreckungsbehörde nur beantragen, wenn festgestellt ist, dass der Geldbetrag durch Vollstreckung in das bewegliche Vermögen nicht beigetrieben werden kann.“

Ist für die Zwangsversteigerung eine bestimmte Mindesthöhe der Forderung vorgeschrieben?

Das Gesetz schreibt keine Mindesthöhe vor. Allerdings ist die Zwangsversteigerung wegen einer Bagatellforderung nur erlaubt, wenn der Schuldner wiederholt nicht gezahlt hat, obwohl der Gläubiger ihn mehrmals dazu aufgefordert hat.

Zwangsversteigerung: Ablauf und Tipps für Mitbieter

Für den Eigentümer ist diese Art der Zwangsvollstreckung ein herber Schlag und ein großer Verlust. Für Interessenten ist dies hingegen eine kostengüstige Möglichkeit, im Wege der Zwangsversteigerung Grundeigentum zu kaufen, insbesondere wenn das eigene Budget etwas kleiner ausfällt. Außerdem kann jeder über 18 Jahre an einer Zwangsvollstreckung teilnehmen.

Wie läuft eine Zwangsversteigerung ab vor dem Amtsgericht? Der Ablauf der Zwangsversteigerung ist gesetzlich vorgeschrieben. Zunächst prüft das Gericht, ob die oben erwähnten Voraussetzungen erfüllt sind. Ist das der Fall, so ordnet es per Beschluss die Zwangsversteigerung an und ersucht das Grundbuchamt um Eintragung dieser Anordnung. Dieser Beschluss wirkt wie eine Beschlagnahme des Grundstücks.

Termine zur Zwangsversteigerung finden Sie online.
Termine zur Zwangsversteigerung finden Sie online.

Bevor es zur Versteigerung kommt, beauftragt das Gericht einen Gutachter. Dieser soll das Objekt schätzen und in einem Verkehrswertgutachten den Verkehrswert der Immobilie ermitteln. Dieser Wert bildet die Grundlage für die sogenannten Mindestgebotsgrenzen, die eingehalten werden müssen. Denn das Grundstück soll nicht bereits im ersten Termin zur Zwangsversteigerung weit unter Wert versteigert werden.

Steht der Wert der Immobilie fest, bestimmt das Gericht einen Termin zur Versteigerung, der öffentlich bekanntgemacht wird. So gibt jedes Amtsgericht Zwangsversteigerungen im Amtsblatt seines Gerichtsbezirks bekannt. Zwangsversteigerungstermine werden aber auch in den Aushängen im Amtsgericht veröffentlicht. Auch online werden Zwangsversteigerungen mit Termin bekanntgegeben.

Da die Versteigerungstermine öffentlich sind, kann auch jeder teilnehmen. Mitbieter, also Kaufinteressenten müssen lediglich voll geschäftsfähig, das heißt mindestens 18 Jahre alt sein, und ihren Personalausweis zur Zwangsversteigerung mitbringen. Wer nicht selbst vor Ort sein und mitbieten kann, kann sich durch eine andere Person vertreten lassen und muss dieser nur eine entsprechende Vollmacht ausstellen.

Gläubiger fordern in der Regel eine Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent. Das heißt, nur wer eine solche Leistung z. B. in Form einer Bürgschaft, eines bestätigten Verrechnungsschecks oder als Überweisung ans Amtsgericht hinterlegt, kann wirksam mitbieten. Bargeld ist als Sicherheitsleistung unzulässig.
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Versteigerungstermin und Zuschlag

Die Übergabe der Immobilie erfolgt ca. sechs bis zwölf Wochen nach der Zwangsversteigerung.
Die Übergabe der Immobilie erfolgt ca. sechs bis zwölf Wochen nach der Zwangsversteigerung.

Beim Termin zur Zwangsversteigerung stellt der Rechtspfleger zuerst alle Verfahrensbeteiligten fest und teilt alle relevanten Daten zum Versteigerungsobjekt mit. Hierfür verliest er z. B. den Grundbucheintrag und nennt den Verkehrswert der Immobilie sowie das Mindestgebot.

Anschließend beginnt die Bieterstunde, welche für mindestens 30 Minuten angesetzt ist, jedoch beliebig lang sein kann, bis das letzte Gebot abgegeben ist.

Die Gebote der Mitbieter erfolgen während der Zwangsversteigerung immer mündlich. Der Rechtspfleger verkündet das letzte Gebot dreimal und fordert zur Abgabe weiterer Gebote auf. Wenn kein weiterer Bieter ein Gebot abgibt, ist die Bieterstunde abgeschlossen. Der Höchstbieter erhält den Zuschlag.

Der Beschluss über den Zuschlag gilt gleichzeitig als Räumungstitel gegen den Schuldner bzw. den Eigentümer der versteigerten Immobilie, falls dieser noch in der Immobilie wohnt. Ist das versteigerte Objekt jedoch vermietet, so bleibt das Mietverhältnis bestehen.

Liegt das höchste Gebot unter 70 Prozent des Verkehrswerts, kann der Gläubiger einen zweiten Versteigerungstermin beantragen. Beträgt das Höchstgebot weniger als 50 Prozent, so verwehrt das Gericht den Zuschlag von Amts wegen und setzt für die Zwangsversteigerung einen zweiten Termin an.

Wurde die Immobilie erfolgreich versteigert, so legt das Gericht einen Termin zur Immobilienübergabe fest. Sie erfolgt in der Regel 6 bis 8 Wochen nach der Versteigerung. Dann wird der Käufer auch als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Der Gläubiger als Herr des Verfahrens kann übrigens während des Termins die einstweilige Einstellung der Zwangsversteigerung beantragen.

Tipps für die richtige Mitbieterstrategie

Eine eigene, private Besichtigung vor der Zwangsversteigerung bewahrt Sie u. U. davor, mehr Geld auszugeben, als die Immobile wert ist,
Eine eigene, private Besichtigung vor der Zwangsversteigerung bewahrt Sie u. U. davor, mehr Geld auszugeben, als die Immobile wert ist,

Sie möchten günstig ein Haus über Zwangsversteigerungen erwerben? Kaufinteressenten können auf einer Zwangsversteigerung durchaus ein Schnäppchen schlagen.

Allerdings ist die Teilnahme an Zwangsversteigerungen ohne ausreichende Informationen riskant. Sie laufen Gefahr, mehr auszugeben, als die Immobilie wert ist, und handeln sich möglicherweise Folgekosten ein, wenn es sich um eine sanierungsbedürftige Schrottimmobilie handelt.

Ein Manko besteht darin, dass vor Zwangsversteigerungen vom Amtsgericht keine Besichtigungstermine angeboten werden. Meistens ist eine Besichtigung auch gar nicht möglich, weil der Eigentümer oder darin wohnende Mieter den Zugang verweigert – auch dem Gutachter, der den Verkehrswert der Immobilie ermitteln soll. Der Vorbesitzer ist nicht verpflichtet, jemanden auf das Grundstück oder ins Haus zu lassen. Er muss auch keine Infos zu Schäden oder Altlasten herausgeben.

Ein Gutachter, der ein Grundstück bzw. Gebäude nicht besichtigen kann, verfügt auch nicht über alle relevanten Informationen, die notwendig sind, um den Wert einschätzen zu können. Demnach ist der Verkehrswert nur geschätzt, weil z. B. keine Informationen über den Innenzustand des Gebäudes vorliegen.

Ist ein Haus nun von Schimmel befallen oder marode oder wurden gar gesundheitsschädliche Baustoffe verwendet, so werden diese Fakten erst nach der Zwangsversteigerung bei der Übergabe bekannt.

Dann ist es jedoch zu spät. Das Gebot des Ersteigers ist verbindlich und kann nicht zurückgenommen werden. Er hat weder ein Rücktrittsrecht noch kann er solche Mängel reklamieren.
Bevor Sie bei einer Zwangsversteigerung mitbieten, sollten Sie Ihren Finanzplan mit der Bank geklärt haben.
Bevor Sie bei einer Zwangsversteigerung mitbieten, sollten Sie Ihren Finanzplan mit der Bank geklärt haben.

Aus diesem Grund ist eine gute Vorbereitung auf den Biettermin so wichtig. Besichtigen Sie die Immobilie wenigstens von außen. Vielleicht kommen Sie auch mit den Bewohnern oder Nachbarn ins Gespräch und gelangen so an wichtige Informationen. Manchmal sind die Besitzer offener und gestatten die Besichtigung durch Privatpersonen.

Werfen Sie vor der Zwangsversteigerung außerdem einen Blick ins Grundbuch. Hier finden Sie z. B. wichtige Informationen über bestehende Wegerechte und Wohnrechte auf Lebenszeit, beispielsweise für Verwandte des bisherigen Eigentümers.

Lesen Sie sich das Wertgutachten vor den Zwangsversteigerungen genau durch und betrachten Sie den Verkehrswert nicht als einzige Entscheidungsgrundlage. Auch mögliche Mängel, eine problematische Lage oder den ungünstigen Schnitt eines Grundstücks oder Gebäudes sollten Sie berücksichtigen.

Nur auf dieser Grundlage können Sie berechnen, welches Budget Ihnen die Immobilie maximal wert ist. Seien Sie sich auch darüber im Klaren, welche Informationen zum Objekt der Zwangsversteigerung Ihnen nicht zur Verfügung stehen. Sie müssen das Risiko einschätzen können, das mit einem solchen Kauf verbunden ist.

Der Finanzplan sollte auf einem sachlich kalkulierten Limit beruhen und gegebenenfalls im Vorfeld mit der Bank abgeklärt werden.

Setzen Sie sich vor dem Versteigerungstermin ein maximales Höchstgebot, um auf der Zwangsversteigerung nicht in einen Bietrausch zu verfallen. Nehmen Sie gegebenenfalls eine Begleitperson mit, die Sie zurückhalten kann.

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Es lohnt sich, vor der eigenen Teilnahme an der Auktion mehrere Zwangsversteigerungen zu besuchen, um mit dem Verfahren vertraut zu werden.

Wie kann ich eine Zwangsversteigerung verhindern?

Im Falle einer drohenden Zwangsversteigerung kann es ratsam sein, einen Anwalt einzuschalten.
Im Falle einer drohenden Zwangsversteigerung kann es ratsam sein, einen Anwalt einzuschalten.

Für betroffene Schuldner bzw. Eigentümer ist die Zwangsversteigerung und der damit verbundene Verlust der eigenen Immobilie ein einschneidendes Erlebnis.

Unter Umständen lässt sich die Zwangsversteigerung noch abwenden, wenn die Betroffenen rechtzeitig handeln. Meistens droht sie, wenn Kunden ihre Bankschulden bzw. Kreditschulden nicht mehr bezahlen können.

Versuchen Sie zuerst, mit Ihrer Bank zu verhandeln. Bevor Sie jedoch Kontakt aufnehmen, kann es ratsam sein, eine Schuldnerberatung oder einen Anwalt für Zwangsvollstreckungsrecht und Insolvenzrecht aufzusuchen und mit diesen gemeinsam Lösungsansätze zu erarbeiten. Hier bieten sich verschiedene Möglichkeiten an:

  1. Senkung der monatlichen Raten
    Der Nachteil dieser Variante ist, dass der Schuldenabbau, also z. B. die Rückzahlung des Kredits, länger dauert als geplant, während die Zinsen gleich bleiben. Damit erhöhen sich auch die eigenen Schulden. Weil die Bank aber mit einer Zwangsversteigerung meist kein gutes Geschäft macht, lässt sie sich möglicherweise auf diesen Vorschlag ein.
  2. Stundung der Raten (Zahlungsaufschub)
    Sie können die Bank auch darum bitten, Ihnen einen Zahlungsaufschub zu gewähren und die Fälligkeit der Schulden auf einen späteren Zeitpunkt zu datieren. Diese Lösung ist jedoch nur für kurzfristige Engpässe geeignet. Denn die Schulden werden nur aufgeschoben, aber nicht vermindert. Sie können stattdessen sogar noch ansteigen.
  3. Umschuldung durch einen neuen günstigeren Kredit
    Die Umschuldung ist in der Regel keine gute Option. Überschuldete Bankkunden befinden sich hier in einer schlechten Position gegenüber der Bank. Diese wird kaum einen Kredit mit günstigeren Konditionen gewähren. Bevor Sie versuchen, Ihren Kredit umzuschulden, sollten Sie sich auf jeden Fall von einem Schuldenberater beraten lassen. Dieser hat möglicherweise eine bessere Lösung parat.
Ein Anwalt kann ggf. die Zwangsversteigerung durch Verhandlungen mit der Bank abwenden.
Ein Anwalt kann ggf. die Zwangsversteigerung durch Verhandlungen mit der Bank abwenden.

Wenn sich die Zahlungsschwierigkeiten nicht durch eine dieser Methoden abwenden lassen, droht dennoch die Zwangsversteigerung. Die verschuldeten Eigentümer können dann versuchen, ihre Einnahmen zu erhöhen und Kosten zu senken. Wenn nichts mehr geht, macht es möglicherweise Sinn, über einen freihändigen Verkauf nachzudenken. Denn dieser bringt meist einen höheren Erlös, während die Kosten des Zwangsversteigerungsverfahrens entfallen.

Allerdings besteht ein Veräußerungsverbot, sobald das Gericht die Zwangsversteigerung angeordnet hat.

Hilfe bei Zwangsversteigerung: Wenn das Verfahren bereits eingeleitet wurde

Wurde das Verfahren zur Zwangsversteigerung bereits eingeleitet, so droht der Immobilienverlust. Der Schuldner kann innerhalb einer Frist von zwei Wochen die einstweilige Einstellung des Verfahrens beantragen. Dann hört das Gericht ihn und den Gläubiger an und entscheidet über eine Einstellung.

Die Verfahrenseinstellung hat gewöhnlich nur Erfolg, wenn der Schuldner glaubhaft machen kann, dass er die fälligen Forderungen innerhalb von sechs Monaten ausgleichen wird.

Ihnen droht die Zwangsversteigerung? Kompetente Hilfe bietet Ihnen ein Rechtsanwalt. Er kann mit Ihrer Bank verhandeln. Gerade wenn Sie die Zahlungsunfähigkeit nicht zu verschulden haben, sondern z.B. wegen Krankheit oder vorübergehender Arbeitslosigkeit in die Misere geraten sind, stehen die Chancen gut, die Zwangsversteigerung abzuwenden.

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