Teilungsversteigerung – Notlösung bei Uneinigkeit unter Miteigentümern

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Wie läuft eine Teilungsversteigerung ab?
Wie läuft eine Teilungsversteigerung ab?

Kauft ein Ehepaar ein Grundstück, so werden gewöhnlich beide Eigentümer der Immobilie. Lässt sich das Paar scheiden, kann diese Miteigentümerschaft schnell zum Streit führen, wenn sich die beiden nicht auf eine Lösung für Haus und Hof einigen können. In einer ähnlichen Situation befinden sich z. B. Kinder, die ein Grundstück von ihren Eltern erben, und somit eine Erbengemeinschaft bilden.

Das Problem von Miteigentümern liegt darin, dass nicht jeder etwa Eigentümer des halben Grundstücks oder Hauses ist. Nur alle Miteigentümer zusammen können über die Verwendung entscheiden. Ein Ausweg aus diesem Dilemma ist die Teilungsversteigerung.

Teilungsversteigerung kurz zusammengefasst

Teilungsversteigerung: Was ist das?

Die Teilungsversteigerung ist eine Sonderform der Zwangsversteigerung. Allerdings steckt dahinter eine andere Absicht als bei herkömmlichen Zwangsversteigerungen, die von Gläubigern (Nicht-Eigentümern) veranlasst werden, um offene Schulden einzutreiben.

Welchen Zweck hat denn die Teilungsversteigerung?

Diese Auktion dient dazu, eine bestehende Eigentümergemeinschaft aufzulösen, wenn sich die Miteigentümer nicht über die Nutzung einer Immobilie einigen können.

Können die anderen Miteigentümer die Teilungsversteigerung abwenden oder verzögern?

Ja, es gibt einige wenige Möglichkeiten, die wir hier für Sie zusammengefasst haben.

Was ist eine Teilungsversteigerung?

Ist es möglich, dass auf der Teilungsversteigerung ein Miteigentümer die Immobilie ersteigert?
Ist es möglich, dass auf der Teilungsversteigerung ein Miteigentümer die Immobilie ersteigert?

Die Teilungsversteigerung ist eine Möglichkeit, um diese Gemeinschaft der Miteigentümer aufzulösen. Sie wird auch Auseinandersetzungsversteigerung genannt. Es handelt sich dabei um eine besondere Form der Zwangsversteigerung.

Sie dient dazu, unteilbares Vermögen wie z. B. ein Grundstück in teilbares Vermögen umzuwandeln, also zu Geld zu machen. An diesem teilbaren Geldvermögen besteht die Gemeinschaft zunächst fort, sofern die Miteigentümer keine Auszahlung vereinbaren. In letzterem Fall wird die Eigentumsgemeinschaft aufgelöst.

Die Teilungsversteigerung kommt z. B. bei folgenden Konstellationen zur Anwendung:

  • Auflösung einer Erbengemeinschaft, beispielsweise wenn mehrere Hinterbliebene gemeinsam ein Haus erben
  • Auseinandersetzung bei einer Scheidung zur Auflösung gemeinschaftlichen Eigentums etwa an einer Eigentumswohnung
  • Zerschlagung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (häufige Rechtsform bei Arztpraxen und Anwaltskanzleien)
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Teilungsversteigerung: Ablauf und Voraussetzungen

Antragsteller und Miteigentümer können die Immobilie auf der Teilungsversteigerung selbst ersteigern und so Alleineigentümer werden.
Antragsteller und Miteigentümer können die Immobilie auf der Teilungsversteigerung selbst ersteigern und so Alleineigentümer werden.

Die Auseinandersetzungsversteigerung beginnt mit einem Antragsverfahren. Dabei kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beantragen. Bei einer Erbengemeinschaft sind das alle Miterben, im Falle einer Scheidung beide Ehegatten. Der Antrag auf Teilungsversteigerung kann ohne Formular erfolgen, eine schriftliche formlose Beantragung genügt.

Wichtig ist lediglich, dass der Antragsteller sein Miteigentum nachweist, beispielsweise mithilfe eines Erbscheins oder eines Grundbuchauszugs, der nicht älter ist als sechs Monate.

Das Gericht, genauer ein Rechtspfleger, prüft den Antrag und gibt ihm im Idealfall statt. Danach setzt das Gericht sämtliche Miteigentümer über die genehmigte Teilungsversteigerung in Kenntnis. Diese wird im Grundbuch vermerkt.

Nach der Ermittlung des Wertes der Immobilie setzt das Gericht das geringste Gebot und einen Versteigerungstermin fest.

Antrag auf Teilungsversteigerung: Kostenloses Muster

Grundsätzlich können Sie den für die Teilungsversteigerung erforderlichen Antrag formlos schriftlich stellen. Unsere Vorlage bietet Ihnen eine erste Orientierung. Bitte beachten Sie jedoch, dass das Muster standardisierte Formulierungen enthält und daher individuell angepasst werden muss. Es ersetzt auch keine Rechtsberatung.

Bedenken Sie außerdem, dass die Auseinandersetzungsversteigerung erheblich in das Eigentum eingreift – sowohl in Ihr Miteigentum als auch in das der anderen Gemeinschaftsmitglieder. Es ist daher ratsam, vor der Beantragung der Teilungsversteigerung einen Rechtsanwalt zu konsultieren.

Antragsteller (Name und Anschrift)

Amtsgericht (Ort)
Abteilung für Zwangsversteigerungen
(Anschrift)

Antrag auf Teilungsversteigerung

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich, (vollständiger Name), wohnhaft in (vollständige Anschrift) beantrage die Teilungsversteigerung für das folgende Grundstück:

Grundbuch vom: (Datum des Grundbuchauszugs) – Blatt-Nr.: _______

(Bezeichnung der Immobilie einschließlich Flurstück-Nr. und Angaben zu möglichen Bebauungen)

Miteigentümer des besagten Grundbesitzes sind:
(vollständiger Name und Anschrift)
(vollständiger Name und Anschrift)
(vollständiger Name und Anschrift)

Als Nachweis meiner Stellung als Miteigentümer füge ich dem Antragsschreiben einen Grundbuchauszug bei.

Mit freundlichen Grüßen
(Ort, Datum, Unterschrift)

Antrag auf Teilungsversteigerung: Kostenloses Muster hier herunterladen

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Wertgutachten als Grundlage für das geringste Gebot

Vor der Teilungsversteigerung wird ein Wertgutachten eingeholt. Es bildet die Grundlage für das Mindestgebot.
Vor der Teilungsversteigerung wird ein Wertgutachten eingeholt. Es bildet die Grundlage für das Mindestgebot.

Wie bei jeder anderen Auktion legt das Gericht auch bei der Teilungsversteigerung ein geringstes Gebot fest. Dafür muss aber zunächst feststehen, welchen Wert der Versteigerungsgegenstand, sprich die Immobilie hat.

Grundlage hierfür bildet das Wertgutachten, welches gewöhnlich nach dem bewilligten Antrag eingeholt wird.

Das gerichtlich festgesetzte geringste Gebot soll sicherstellen, dass bei der Auktion nur Beträge geboten werden, welche die Kosten des Zwangsversteigerungsverfahrens und die Ansprüche der Verfahrensbeteiligten decken.

Bei der Teilungsversteigerung berücksichtigt das Mindestgebot:

  • Grundschulden, Hypotheken sowie Wegerechte und andere Rechte und Belastungen
  • Mindestbarbetrag

Der Meistbietende erhält den Zuschlag. Er wird damit Eigentümer und Schuldner der bestehenden Belastungen und Rechte.

Versteigerungstermin: Wie funktioniert die Auktion?

Interessenten erfahren den Versteigerungstermin über Aushänge, Zeitungsinserate oder das Internet. Häufig besteht die Chance, die Immobilie vor der eigentlichen Teilungsversteigerung zu besichtigen. Potentielle Käufer sollten diese Möglichkeit nutzen.

Am Auktionstermin können alle Interessenten innerhalb eines zuvor festgelegten Zeitrahmens ihre Gebote abgeben. Nach Zeitablauf erhält der Höchstbietende den Zuschlag.

Die Teilungsversteigerung birgt Risiken. Scheitert sie, zahlt der Antragsteller die Kosten allein.
Die Teilungsversteigerung birgt Risiken. Scheitert sie, zahlt der Antragsteller die Kosten allein.

Mietbieten darf übrigens jeder, also sowohl fremde Kaufinteressenten als auch die Miteigentümer selbst. Demzufolge kann der Antragsteller die Teilungsversteigerung dafür nutzen, um die Immobilie allein zu erwerben. Die anderen Miteigentümer haben dieselbe Möglichkeit, wenn sie den Antragsteller überbieten.

Im Anschluss an den Versteigerungstermin zur Teilungsversteigerung erfolgt die Erlösverteilung unter den Beteiligten (Miteigentümern). Miterben einer Erbengemeinschaft erhalten den Anteil, der ihrer gesetzlichen Erbfolge entspricht. Bei einer Scheidung erhält jeder Ehegatte üblicherweise die Hälfte des Erlöses.

Des Weiteren veranlasst das Gericht die Eintragung des neuen Alleineigentümers in das Grundbuch.

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Teilungsversteigerung – Kosten des Verfahrens

Zu den Kosten einer Teilungsversteigerung gehören unter anderem:

  • Antragskosten
  • Kosten für das Wertgutachten
  • u. U. Kosten für die Bekanntmachung des Versteigerungstermins
  • eigentliche Verfahrenskosten
  • ggf. Anwaltskosten

Wird die Immobilie erfolgreich versteigert, so gehen diese Kosten vom Versteigerungserlös ab, bevor dieser an die ehemaligen Miteigentümer verteilt wird. Scheitert die Teilungsversteigerung, weil z. B. nicht einmal das geringste Gebot erzielt wurde, muss der Antragsteller die Kosten allein tragen.

Möglichkeiten, eine Teilungsversteigerung zu verhindern

Kann man eine Teilungsversteigerung verhindern?
Kann man eine Teilungsversteigerung verhindern?

Nicht immer werden alle Miteigentümer mit einer Auseinandersetzungsversteigerung einverstanden sein. Eine Teilungsversteigerung zu stoppen oder zu blockieren, ist jedoch nicht ganz einfach.

Im Großen und Ganzen gibt es drei Varianten:

  • Die Antragsgegner können ihrerseits die einstweilige Einstellung beantragen, und zwar innerhalb von zwei Wochen ab Zustellung des Beschlusses über die Versteigerung. So lässt sich die Auktion vorübergehend blockieren. Möglicherweise einigen sich die Miteigentümer in dieser Zeit und finden eine andere Lösung.
  • Unter Umständen können die Miteigentümer die Teilungsversteigerung mit ihrem Vorkaufsrecht verhindern. Das funktioniert aber nur bei einer Erbengemeinschaft. Im Falle einer Scheidung besteht diese Möglichkeit nur, sofern im Ehevertrag ein Vorkaufsrecht eingeräumt wurde.
  • Wenn ein anderer Miteigentümer der Teilungsversteigerung beitritt, erwirbt er dieselben Gestaltungsrechte wie der Antragsteller und kann so das Ergebnis der Versteigerung beeinflussen, etwa indem er eine Einstellungsbewilligung erwirkt und so den Zuschlag unwirksam werden lässt.

Bildnachweise:
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