Hypothek: Einfache Erklärung, Unterschiede zur Grundschuld

Von Privatinsolvenz.net, letzte Aktualisierung am: 5. Dezember 2022

Hypotheken kurz zusammengefasst

Was ist der Unterschied zwischen einem Darlehen und einer Hypothek?

Darlehen bedeutet, dass ein Darlehensnehmer dem Darlehensnehmer eine bestimmte Geldsumme zur Verfügung stellt. Als Gegenleistung zahlt der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber Zinsen. Bis zum Ende der Laufzeit muss er außerdem die Darlehensschulden, also die Kreditsumme zurückzahlen. Banken lassen sich auf einen solchen Darlehensvertrag nur ein, wenn sie eine Kreditsicherheit erhalten. Eine solche Sicherheit bietet die Hypothek oder die Grundschuld. Kurz: Das zurückzuzahlende Darlehen ist also die zu besichernde Forderung und die Hypothek das Sicherungsmittel.

Was bedeutet „eine Hypothek auf ein Haus aufnehmen“?

Wenn ein Schuldner sein Haus mit einer Hypothek belastet, dann räumt er dem Berechtigten – meistens der Bank oder einem anderen Gläubiger – ein Grundpfandrecht ein. Damit gibt der Schuldner dem Gläubiger eine Sicherheit für den Fall, dass er seine Forderung, meistens ein Hypothekendarlehen, nicht bezahlt. Tritt dieser Fall wirklich ein, darf der Gläubiger die Zwangsversteigerung des Hauses veranlassen. Mit dem Versteigerungserlös werden die offenen Schulden getilgt.

Was bedeutet: „Eine Hypothek ist akzessorisch“?

Die Hypothek ist vom Bestand der besicherten Forderung abhängig: Erlischt die Forderung, so erlischt auch die Hypothek bzw. geht als Eigentümergrundschuld auf den Immobilieneigentümer, also den Darlehensnehmer, über. Sinkt die Forderung der Höhe nach, zum Beispiel infolge der regelmäßigen Ratenzahlungen des Kreditnehmers, so sinkt auch der Wert der Hypothek. Die Akzessorietät ist ein typisches Merkmal von Hypotheken und der Grund, warum sie bei Banken als Kreditsicherungsmittel nicht mehr so beliebt.

Was ist eine Hypothek – einfach erklärt?

Hypothek: Was ist das?
Hypothek: Was ist das?

Ähnlich wie die Grundschuld bietet die Hypothek dem Gläubiger einer Forderung eine Sicherheit für den Fall, dass der Schuldner zahlungsunfähig wird. damit der Gläubiger in diesem Fall nicht leer ausgeht, lässt er eine Immobilie des Darlehensnehmers mit einem solchen Grundpfandrecht belasten. Zahlt der Schuldner nicht, darf der Gläubiger dessen Immobilie zwangsversteigern.

Es gibt übrigens zwei Formen von Hypotheken:

  1. Bei einer Briefhypothek, dem gesetzlichen Normalfall, stellt das Grundbuchamt einen Hypothekenbrief aus, nachdem es dieses Grundpfandrecht ins Grundbuch eingetragen hat. Diese Briefhypothek kann auf einen neuen Gläubiger übertragen werden, ohne dass dafür ein Grundbucheintrag nötig ist. hierfür genügt die Übergabe des Hypothekenbriefs sowie eine schriftliche Abtretungserklärung des ursprünglichen Gläubigers.
  2. Bei der Buchhypothek hingegen ist die Erstellung eines Hypothekenbriefs ausgeschlossen. Das hat zur Folge, dass die Übertragung nur über eine entsprechende Änderung im Grundbuch erfolgen kann.

Heutzutage hat die Hypothek kaum noch Bedeutung, weil Banken und andere Kreditgeber eher die Grundschuld als Kreditsicherung bevorzugen. Denn sie ist unabhängig von der Forderung und bleibt auch der Höhe nach immer gleich.

Hypothek aufnehmen – Voraussetzungen der Besicherung

Die Hypothek ist laut Definition ein Grundpfandrecht, das im Grundbuch eingetragen wird.
Die Hypothek ist laut Definition ein Grundpfandrecht, das im Grundbuch eingetragen wird.

Wenn Darlehensnehmer eine Hypothek aufnimmt, dann geht das in der Regel folgendermaßen vonstatten: Bevor die Bank den gewünschten Kredit gewährt, verlangt sie eine Sicherheit, beispielweise in Form eines Grundpfandrechts.

Die Hypothek muss notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen werden. Anschließend stellt das Grundbuchamt einen Hypothekenbrief aus. In dieser öffentlichen Urkunde sind die Forderung und die Rechte des Hypothekengläubigers, also der Bank, dokumentiert.

Der Darlehensnehmer erhält darauf die Darlehenssumme und zahlt sie später Schritt für Schritt zurück. Wenn er alle Kreditschulden beglichen hat, erlischt nicht nur die Darlehensforderung, sondern auch die Hypothek. Sie wird zur Eigentümergrundschuld.

Voraussetzung für die Aufnahme einer Hypothek ist, dass sich der Darlehensnehmer in einem unbefristeten Arbeitsverhältnis befindet und damit ausreichend Einkommen erzielt, um das Darlehen wieder zurückzuzahlen. Darüber hinaus benötigt er ausreichend Eigenkapital und eine gute Bonität.

Was ist der Unterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld?

Als Grundpfandrecht muss sowohl die Grundschuld als auch die Hypothek ins Grundbuch eingetragen werden. Die beiden Kreditsicherungsmittel unterscheiden sich dabei folgendermaßen:

Die Hypothek kommt in Deutschland kaum noch zum Einsatz. Die Grundschuld ist deutlich beliebter bei Banken.
Die Hypothek kommt in Deutschland kaum noch zum Einsatz. Die Grundschuld ist deutlich beliebter bei Banken.
  • Während die Hypothek von der Existenz einer konkreten Forderung abhängt (sog. Akzessorietät), besteht die Grundschuld unabhängig von einer solchen Forderung – selbst dann, wenn diese erlischt.
  • Eine Hypothek besteht stets nur in derselben Höhe wie die besicherte Forderung. Auch das ist eine Folge der Akzessorietät. Leistet der Schuldner Ratenzahlungen, so sinken nicht nur dessen Verbindlichkeiten, sondern auch der Wert der Hypothek. Bei der Grundschuld ist das nicht so: Sie bleibt immer in derselben Höhe bestehen, auch wenn der Schuldner die Forderung schrittweise begleicht.

Wie erlöschen Hypotheken?

Die soeben erwähnte Akzessorietät führt dazu, dass Hypotheken erlöschen, wenn die besicherte Forderung aufhört zu bestehen. Denkbar sind folgende Situationen:

  • Der Darlehensnehmer zahlt das Darlehen vollständig zurück. Infolgedessen geht die Hypothek auf den Eigentümer über und wird in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt. Eigentümergrundschuld, weil der Eigentümer gegen sich selbst keine Forderung haben kann und es deshalb auch keine Eigentümerhypothek gibt.
  • Verzichtet ein Gläubiger mithilfe einer schriftliche Aufhebungserklärung auf seine Hypothek und stimmt der Eigentümer zu, so kann die Löschung beim Grundbuchamt beantragt werden. Auch hier verwandelt sich die Hypothek in eine Eigentümergrundschuld.
  • Wird der Darlehensnehmer zahlungsunfähig, bevor er das Darlehen getilgt hat, darf die Bank als Inhaber der Hypothek die Zwangsversteigerung betreiben und die noch offene Darlehensforderung aus dem Versteigerungserlös befriedigen.

Nicht nur die Eintragung einer Hypothek bedarf der Unterstützung eines Notars, sondern auch die Löschung aus dem Grundbuch. Nur er kann die hierfür erforderlichen Dokumente an das Grundbuchamt weiterleiten.

Grundpfandrechte haben im Grundbuch eine bestimmte Rangfolge

In der Regel verlangen Banken bei nachrangigen Hypotheken höhere Zinsen für das Darlehen.
In der Regel verlangen Banken bei nachrangigen Hypotheken höhere Zinsen für das Darlehen.

Es kommt durchaus vor, dass mehrere (potentielle) Gläubiger eine Kreditsicherung in Form eines Grundpfandrechts verlangen. Dadurch entsteht eine bestimmte Rangfolge im Grundbuch. Sie gibt vor, wessen Forderung im Falle einer Zwangsversteigerung zuerst beglichen wird.

Wer eine Hypothek ersten Ranges besitzt, hat demnach die besten Karten. Erst wenn seine Forderung (vollständig) aus dem Versteigerungserlös bezahlt ist, erhalten die anderen Gläubiger ihr Geld – und zwar nacheinander ihrem Rang entsprechend und immer vorausgesetzt, dass der Erlös für alle ausreicht. Wenn nicht, gehen nachrangige Gläubiger (zumindest teilweise) leer aus.

Für eine Kreditnehmer ist es deshalb auch am besten, wenn er seinem Kreditgeber eine erstrangige Hypothek einräumen kann. Denn dafür fallen gewöhnlich niedrigere Hypothekenzinsen an als für nachrangige Hypotheken. Damit sind die Darlehenszinsen gemeint, also die Zinsen für ein Hypothekendarlehen.

Hypotheken und ihr Beleihungswert

Bevor Banken eine Hypothek auf eine Immobilie annehmen, ermitteln sie den sogenannten Beleihungswert der Immobilie. Das ist der Erlös, die sie im Falle einer Zwangsversteigerung höchstwahrscheinlich erzielen würden. Er ist gewöhnlich niedriger als der Kaufwert und der Verkehrswert.

Der Beleihungswert bildet eine Entscheidungsgrundlage dafür, welche Kreditsumme die Bank dem Kreditnehmer bereitstellt. Reicht der Beleihungswert nicht zur Absicherung des Kredits, verlangt die Bank eine weitere Sicherheit bzw. Hypothek.

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