Grundschuld eintragen lassen: Warum, wann, wo, wie teuer?

Von Meike Z.

Letzte Aktualisierung am: 22. November 2023

Geschätzte Lesezeit: 5 Minuten

Grundschuld eintragen kurz zusammengefasst

Was bedeutet eine eingetragene Grundschuld?

Möchten Sie ein Immobiliendarlehen abschließen, verlangt die Bank in der Regel eine Sicherheit in Form einer Grundschuld. Diese erlaubt es der Bank, die Immobilie zwangszuversteigern, wenn Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen.

Was kostet es, eine Grundschuld eintragen zu lassen?

Für den Notar und den Grundschuldeintrag fallen Kosten in Höhe von etwa 1,5 bis 2,0 Prozent der Grundschuld an. Mehr dazu können Sie hier nachlesen.

Wie funktioniert das mit der Grundschuld?

Sie benötigen eine Belastungsvollmacht vom Verkäufer der Immobilie, außerdem erhalten Sie das Grundschuldbestellungsformular von Ihrer Bank. Nachdem Sie die Unterlagen beim Notar abgegeben haben, kann dieser die Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt beantragen. Genauere Informationen zum Ablauf finden Sie an dieser Stelle.

Grundschuldeintragung: Für die Bank meist eine Voraussetzung für die Immobilienfinanzierung

In der Regel müssen Sie bei einem Immobiliendarlehen eine Grundschuld eintragen lassen.
In der Regel müssen Sie bei einem Immobiliendarlehen eine Grundschuld eintragen lassen.

Für die meisten Menschen ist das Eigenheim wohl die teuerste Einzelinvestition, die sie in ihrem Leben jemals tätigen. Laut einer Auswertung von Dr. Klein betrug die durchschnittliche Darlehenssumme für Immobilien im Jahr 2022 knapp über 370.000 Euro.

Nimmt eine Person ein Darlehen über solch eine hohe Summe auf, ist davon auszugehen, dass sie diese über viele Jahre zurückzahlen wird. Zahlungsausfälle – sei es durch Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Trennung vom Partner – stellen für die darlehensgebende Bank ein Risiko dar. Aus diesem Grund verlangt sie vor der Vergabe des Darlehens entsprechende Sicherheiten.

Bei der Immobilienfinanzierung verlangen Banken in der Regel, dass die Darlehensnehmer eine Grundschuld eintragen lassen. Das bedeutet, dass die Bank die betreffende Immobilie zwangsversteigern darf, wenn der Darlehensnehmer das Darlehen nicht vertragsgemäß abzahlt. Die Bank erhält dann den Erlös aus der Versteigerung.

Voraussetzungen für die Eintragung der Grundschuld

Grundsätzlich gilt, dass Käufer einer Immobilie und nicht die Banken eine Grundschuld eintragen lassen. Gewisse Voraussetzungen müssen dafür erfüllt werden:

  • Verkäufer und Käufer der Immobilie haben einen gültigen Kaufvertrag abgeschlossen.
  • Käufer und Bank haben sich hinsichtlich der Immobilienfinanzierung geeinigt.
  • Sie müssen für die Grundschuldeintragung zwingend einen Notar beauftragen.

Warum können Sie nur mit einem Notar eine Grundschuld eintragen lassen? Zunächst müssen bestimmte Unterlagen, die Sie beim Grundbuchamt vorlegen, beglaubigt werden. In der Regel muss außerdem eine sogenannte dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung aufgesetzt werden. Diese sorgt dafür, dass die Bank eine Zwangsversteigerung durchführen darf, ohne dass sie zuvor einen vollstreckbaren Titel vor Gericht erwirkt haben muss. Nur ein Notar darf eine solche Urkunde aufsetzen.

Vor der Eintragung: Welche Art der Grundschuld soll es sein?

Grundschuld eintragen: Ohne Notar ist dies nicht möglich.
Grundschuld eintragen: Ohne Notar ist dies nicht möglich.

Bevor Sie eine Grundschuld eintragen lassen für einen Kredit, müssen Sie eine wichtige Entscheidung treffen. Es gibt nämlich zwei Arten der Grundschuld, zwischen denen Sie vor der Eintragung frei wählen können: die Buch- und die Briefgrundschuld. Diese unterscheiden sich in einigen wichtigen Punkten, erfüllen aber den gleichen Zweck.

Hier wäre zunächst die Form zu nennen. Die Buchgrundschuld wird lediglich in das Grundbuch eingetragen. Bei der Briefgrundschuld wird hingegen zusätzlich ein sogenannter Grundschuldbrief ausgestellt. Dabei handelt es sich um eine wichtige Urkunde. Wer diese besitzt, ist gleichzeitig auch Gläubiger der Grundschuld. Bei der Immobilienfinanzierung bleibt der Grundschuldbrief so lange in Besitz der Bank, bis das Darlehen abbezahlt wurde.

Unterschiede zwischen Brief- und Buchgrundschuld

Bei der Entscheidung dafür, welche Art der Grundschuld Sie eintragen lassen sollten, sollten Sie vor allem die jeweiligen Vor- und Nachteile der Buch- bzw. Briefgrundschuld berücksichtigen. Die Eintragung der Briefgrundschuld geht zwar mit höheren Kosten einher, dafür ist sie deutlich flexibler als die Buchgrundschuld.

Möchten Sie beispielsweise eine Umschuldung vornehmen oder bei einer anderen Bank eine Anschlussfinanzierung abschließen, reicht für die Übertragung der Grundschuld an die neue Bank die Übergabe des Grundschuldbriefes. Zusätzlich muss noch ein Abtretungsvertrag aufgesetzt werden.

Die Höhe der Notarkosten für die Grundschuldeintragung ist gesetzlich festgelegt.
Die Höhe der Notarkosten für die Grundschuldeintragung ist gesetzlich festgelegt.

Bei einer Buchgrundschuld muss hingegen der Eintrag im Grundbuch geändert werden. Dafür benötigen Sie einen Notar, außerdem muss das Grundbuchamt eingeschaltet werden. Es werden dabei sowohl Gebühren für das Grundbuchamt sowie Notarkosten für die Grundschuldeintragung fällig.

Die Briefgrundschuld hat jedoch auch Nachteile. Zum einen besteht die Gefahr des Missbrauchs, falls der Grundschuldbrief unberechtigten Personen in die Hände fällt. Verlieren Sie die Urkunde, müssen Sie außerdem ein sogenanntes Aufgebotsverfahren anstoßen. Dieses ist nicht nur teuer, sondern auch langwierig.

Unser Tipp: Wenn Sie eine Grundschuld eintragen lassen, sollten Sie nur dann die Briefgrundschuld wählen, wenn Sie davon ausgehen, dass es in de Zukunft häufiger zu Änderungen der Grundschuld kommen könnte. Ist dies nicht der Fall, ist die Buchgrundschuld die bessere Wahl, da diese günstiger ist.

Der (lange) Weg zum Grundbucheintrag: Wie die Grundschuld eingetragen wird

Möchten Sie eine Grundschuld eintragen lassen als Privatperson, werden die folgenden Schritte durchlaufen:

  1. Der Notar erstellt zunächst eine Auflassungsvormerkung. Diese sorgt dafür, dass der Verkäufer die betreffende Immobilie in der Zeit bis zur tatsächlichen Grundbucheintragung nicht mehr an eine andere Person veräußern kann.
  2. Im Anschluss muss Ihnen der Verkäufer der Immobilie eine sogenannte Belastungsvollmacht ausstellen, welche Sie dann an den Notar weiterleiten. Das ist aus folgendem Grund nötig: Nur der Besitzer einer Immobilie kann eine private Grundschuld eintragen lassen. Sie sind als Käufer jedoch noch nicht der Besitzer. Dank der Belastungsvollmacht ist die Grundschuldeintragung trotzdem möglich.
  3. Die Bank stellt ein Grundschuldbestellungsformular aus. Diesem ist unter anderem zu entnehmen, wie hoch die Grundschuld ist, die eingetragen werden soll. Füllen Sie noch offene Punkte aus und geben das Dokument an den Notar weiter.
  4. Es schließt sich der Termin beim Notar an. Bringen Sie dazu alle nötigen Unterlagen mit. Es erfolgt die Aufsetzung der Grundschuldbestellungsurkunde, welche Sie unterschreiben müssen.
  5. Der Notar legt nun alle Unterlagen beim Grundbuchamt vor. Dieses nimmt dann die Eintragung im Grundbuch vor und stellt, falls gewünscht, einen zusätzlichen Grundschuldbrief aus.
  6. Die Bank wird darüber informiert, dass Sie die Grundschuld haben eintragen lassen. Nun kann schließlich das Immobiliendarlehen ausgezahlt werden.

Können Sie eine zweite Grundschuld eintragen lassen? Grundsätzlich ist dies möglich – etwa, um einen weiteren Kredit abzusichern. Dabei ist allerdings Folgendes zu beachten: Wenn Sie mehrere Grundschulden eintragen lassen, sind die später hinzugekommenen Grundschuldgläubiger als nachrangig zu bewerten. Was bedeutet das? Kommt es zu einer Zwangsversteigerung, erhält zunächst der erstrangige Gläubiger den Erlös. Nur wenn noch etwas übrig bleibt, erhalten auch die nachrangigen Gläubiger Geld. Für diese stellt die nachrangige Grundschuld also eine weniger gute Sicherheit dar. Aus diesem Grund erhalten Sie für eine Kredit, der mit einer nachrangigen Grundschuld abgesichert ist, in der Regel schlechtere Konditionen.

Grundschuld eintragen: Welche Kosten entstehen?

Grundschuldeintrag: Die Kosten hängen von der Höhe der Grundschuld ab.
Grundschuldeintrag: Die Kosten hängen von der Höhe der Grundschuld ab.

Der Kauf einer Immobilie geht mit vielen Kosten einher. Ein Posten, der häufig nicht bedacht wird, sind die Kosten für die Grundschuldeintragung. Diese setzen sich aus der Vergütung des Notars sowie den Gebühren für das Grundbuchamt zusammen.

Grundsätzlich gilt, dass die Höhe der Kosten gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt ist. Sie bemisst sich anhand der Höhe der Grundschuld. Das bedeutet: Je höher die Grundschuld, umso höher sind die Kosten, um die Grundschuld eintragen zu lassen.

In der Regel müssen Sie für die reine Grundschuldeintragung mit Kosten in Höhe von etwa 0,6 bis 1,0 Prozent der Grundschuld rechnen. Rechnen Sie noch die Notarkosten hinzu, erhöhen sich die Kosten für den Grundschuldeintrag auf etwa 1,5 bis 2,0 Prozent der Grundschuld, wenn es sich um eine Buchgrundschuld handelt.

Eine Briefgrundschuld ist teurer als eine Buchgrundschuld, weil hier zusätzlich der Grundschuldbrief vom Grundbuchamt ausgestellt werden muss. Sie müssen mit zusätzlichen Kosten in Höhe von etwa 25 Prozent im Vergleich zur Buchgrundschuld rechnen.

Quellen und weiterführende Links

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Meike Z.

Meike unterstützt das privatinsolvenz.net-Team seit 2016. Sie hat es sich zur Aufgabe gemacht, Themen, die das Insolvenz- und Zwangsvollstreckungsrecht betreffen, leicht verständlich aufzubereiten.

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