Eigentümergrundschuld: Vor- und Nachteile der besonderen Grundschuld

Von Meike Z.

Letzte Aktualisierung am: 21. Februar 2024

Geschätzte Lesezeit: 3 Minuten

Unter gewissen Umständen kann es sich lohnen, eine Eigentümergrundschuld eintragen zu lassen.
Unter gewissen Umständen kann es sich lohnen, eine Eigentümergrundschuld eintragen zu lassen.

Möchte eine Person ein Immobilien­darlehen aufnehmen, verlangt die Bank gewisse Sicherheiten. Eine davon ist in der Regel die Eintragung einer sogenannten Grundschuld. Diese wird wichtig, wenn der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht vertragsgemäß nachkommt. In diesem Fall hat die Bank das Recht, die betreffende Immobilie zwangszuversteigern.

Bei einer herkömmlichen Grundschuld ist die Bank bzw. ein anderer Darlehensgeber der Grundschuldgläubiger. Es gibt jedoch einen besonderen Fall, bei dem dies nicht so ist – und zwar bei der Eigentümergrundschuld. Auf diese gehen wir im Folgenden näher ein.

Eigentümergrundschuld kurz zusammengefasst

Wann macht eine Eigentümergrundschuld Sinn?

Die Eigentümergrundschuld ist dann empfehlenswert, wenn Sie in der Zukunft einen weiteren Kredit aufnehmen möchten. Treten Sie die Grundschuld an den Kreditgeber ab, profitieren Sie meist von besseren Konditionen.

Wann wird eine Grundschuld zur Eigentümergrundschuld?

Haben Sie Ihr Immobiliendarlehen abbezahlt und kommt es nicht zur Löschung der Grundschuld, dann wird diese zur Eigentümergrundschuld.

Warum wird eine Hypothek zur Eigentümergrundschuld?

Eine Hypothek ist stets an eine bestimmte Forderung gebunden. Wurde diese erfüllt, also das Darlehen abbezahlt, dann besteht die Hypothek automatisch nicht mehr. Sie wird dann gemäß § 1177 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zur Eigentümergrundschuld.

Wer ist Drittschuldner bei Pfändung einer Eigentümergrundschuld?

Im Falle einer Pfändung wird der Eigentümer der Grundschuld zum Drittschuldner.

Was sind Eigentümergrundschulden und wie entstehen sie?

Vor dem Verkauf sollten Sie die Eigentümergrundschuld löschen lassen.
Vor dem Verkauf sollten Sie die Eigentümergrundschuld löschen lassen.

Was ist eine Eigentümergrundschuld? Laut Definition handelt es sich dabei um eine Grundschuld, bei welcher der Eigentümer des entsprechenden Grundstücks bzw. der jeweiligen Immobilie der Grundschuldgläubiger ist. Hier wird die Grundschuld also auf den Eigentümer selbst eingetragen und nicht auf eine andere Person oder Institution.

Dabei kann zwischen verschiedenen Formen der Eigentümergrundschuld unterschieden werden:

  • Eigentümerbriefgrundschuld: Bei der Eigentümergrundschuld mit Brief wird zusätzlich zur Eintragung im Grundbuch eine Urkunde – der Grundschuldbrief – ausgestellt.
  • Eigentümerbuchgrundschuld: Bei der Grundschuld ohne Brief erfolgt lediglich die Eintragung ins Grundbuch. Das sorgt für weniger Kosten, dafür ist die Abtretung der Eigentümergrundschuld in diesem Fall aufwendiger.

Eine weitere Unterscheidung kann hinsichtlich der Erkennbarkeit des Grundschuldgläubigers getroffen werden. Im Falle einer offenen Eigentümergrundschuld ist eindeutig zu erkennen, dass die Grundschuld auf den Eigentümer eingetragen ist. Die verdeckte Eigentümergrundschuld zeichnet sich hingegen dadurch aus, dass der eigentliche Grundschuldgläubiger nicht klar zu erkennen ist. Dazu kann es unter anderem kommen, wenn eine alte Grundschuld mit einem anderen Gläubiger noch eingetragen ist, weil diese nicht gelöscht wurde.

Wie entsteht eine Eigentümergrundschuld? Dabei gibt es verschiedene Möglichkeiten. Unter anderem können Eigentümer einer abbezahlten Immobilie selbst, falls gewünscht, die Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt vornehmen lassen. Ebenso gilt, dass eine Grundschuld zur Eigentümergrundschuld wird, wenn das Immobiliendarlehen getilgt wurde. Des Weiteren kann eine solche Grundschuld auch kraft Gesetzes entstehen. § 1177 des BGB sieht nämlich vor, dass eine Hypothek automatisch zur Eigentümergrundschuld wird, wenn das besicherte Darlehen vollständig abbezahlt wurde.

Zweck der Eigentümergrundschuld einfach erklärt!

Sie können die Eigentümergrundschuld nutzen, um einen neuen Kredit abzusichern.
Sie können die Eigentümergrundschuld nutzen, um einen neuen Kredit abzusichern.

Im Falle einer herkömmlichen Grundschuld dient diese der Bank zur finanziellen Absicherung. Doch welchen Zweck erfüllt eine Eigentümergrundschuld? Auch diese spielt eine Rolle bei der Aufnahme eines Kredites.

Möchte der Immobilieneigentümer einen neuen Kredit aufnehmen, kann er hinsichtlich der Eigentümergrundschuld eine Abtretung an die kreditgebende Bank vereinbaren. Diese erhält damit eine besondere Sicherheit, was im Gegenzug in der Regel mit besseren Konditionen belohnt wird – meist in Form von niedrigeren Zinsen.

Demgegenüber kann diese Form der Grundschuld jedoch auch einen wichtigen Nachteil haben. So ist die Eigentümergrundschuld bei einem geplanten Verkauf ein Hindernis. Die eingetragene Sicherheit geht nämlich nicht automatisch auf den Käufer über, sondern bleibt beim vorherigen Eigentümer – der damit wiederum einen Kredit absichern könnte. Aus diesem Grund sollte die Grundschuld vor dem Verkauf gelöscht werden.

Die Pfändung einer Eigentümergrundschuld ist möglich – etwa, wenn der Eigentümer der betreffenden Immobilie Schulden angehäuft hat und der Gläubiger die Durchführung einer entsprechenden Zwangsvollstreckungsmaßnahme beantragt hat. Dabei gilt jedoch, dass die Eigentümergrundschuld nur dann gepfändet werden kann, wenn diese nicht bereits abgetreten wurde.

Quellen und weiterführende Links

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Meike Z.

Meike unterstützt das privatinsolvenz.net-Team seit 2016. Sie hat es sich zur Aufgabe gemacht, Themen, die das Insolvenz- und Zwangsvollstreckungsrecht betreffen, leicht verständlich aufzubereiten.

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