Zwangsvollstreckung von Immobilien: Wann ist das möglich?

Von Privatinsolvenz.net, letzte Aktualisierung am: 23. Januar 2021

Die Zwangsvollstreckung in Immobilien trifft Schuldner meist hart.
Die Zwangsvollstreckung in Immobilien trifft Schuldner meist hart.

Arbeitslosigkeit, Überschuldung oder vorsätzliches Handeln: Das Nichtbezahlen von Rechnungen kann viele Gründe haben. Kommt ein Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach, erhält er in der Regel zunächst Mahnungen. Danach kann der Gläubiger gerichtliche Maßnahmen ergreifen, um sein Geld doch noch zu erhalten.

Der Gläubiger hat unter anderem die Möglichkeit, eine Konto- oder Lohnpfändung durchführen zu lassen. Eine besonders harte Maßnahme stellt die Zwangsvollstreckung von Immobilien dar. Wann diese möglich ist und mit welchen Folgen Schuldner rechnen müssen, erfahren Sie im folgenden Ratgeber.

Zwangsvollstreckung von Immobilien kurz zusammengefasst

Wann droht dem Schuldner die Zwangsvollstreckung in seine Immobilie?

Zur Zwangsvollstreckung einer Immobilie kann es unter anderem dann kommen, wenn jemand die Raten für seinen Hauskredit nicht mehr zahlt.

Wann darf der Gläubiger die Zwangsvollstreckung in Immobilien des Schuldners veranlassen?

Die Zwangsvollstreckung ist erst zulässig, wenn der Gläubiger eine titulierte Forderung besitzt. Dieser Vollstreckungstitel ist dem Schuldner zuzustellen. Des Weiteren muss eine Ausfertigung des Titels mit einer Vollstreckungsklausel versehen sein.

Was passiert bei der Zwangsvollstreckung von Immobilien?

Häufig kommt es zur Zwangsversteigerung der Immobilie. Diese wird dann an den Meistbietenden verkauft. Das Geld geht an den Gläubiger. Denkbar ist aber auch eine sogenannte Zwangsverwaltung.

Wann ist bei Immobilien eine Zwangsvollstreckung möglich?

Soll es gar nicht erst zur Zwangsvollstreckung von Immobilien kommen, müssen Schuldner schnell tätig werden.
Soll es gar nicht erst zur Zwangsvollstreckung von Immobilien kommen, müssen Schuldner schnell tätig werden.

Wie bereits erwähnt, gibt es unterschiedliche Arten der Zwangsvollstreckung. Bei der Pfändung beweglicher Sachen nimmt der Gerichtsvollzieher wertvolle Gegenstände des Schuldners an sich und versteigert diese. Besonders häufig kommt es zur Pfändung von Geldforderungen. Die Gehalts- bzw. Kontopfändung verspricht schnellen Erfolg.

Die Zwangsversteigerung in das unbewegliche Vermögen, hierzu zählen unter anderem Immobilien und Grundstücke, ist demgegenüber ein besonders schwerer Einschnitt in das Leben betroffener Schuldner. Bei der Zwangsvollstreckung von Immobilien wird das Haus oder die Eigentumswohnung des Schuldners versteigert, der Erlös geht an den Gläubiger. Mit der Zwangsversteigerung geht natürlich einher, dass der Schuldner sein Heim verlassen muss.

In der Regel findet bei Immobilien eine Zwangsvollstreckung statt, wenn eine Person die Raten für ihren Immobilienkredit nicht mehr zahlt. Bis es jedoch zur Zwangsversteigerung einer Immobilie kommt, müssen zunächst gewisse Schritte durchlaufen werden.

Der Gläubiger muss einen vollstreckbaren Titel vor Gericht erwirken. Im Anschluss werden häufig dann zunächst andere Maßnahmen der Zwangsvollstreckung, etwa die Sachpfändung, versucht. In diesem Zusammenhang kann der Schuldner auch auf Antrag dazu verpflichtet werden, eine Vermögensauskunft abzugeben. Erst wenn sich alle anderen Maßnahmen als fruchtlos erweisen, greifen viele Gläubiger zur Zwangsvollstreckung von Immobilien. Auf deren Ablauf gehen wir im nächsten Abschnitt ein.

Wie läuft die Zwangsvollstreckung in Immobilien ab?

Zwangsvollstreckung von Immobilien: Ein gewisser Ablauf ist vorgegeben.
Zwangsvollstreckung von Immobilien: Ein gewisser Ablauf ist vorgegeben.

Kommt es bei Immobilien zu einer Zwangsversteigerung, müssen gewisse Regeln eingehalten werden. Dabei wird stets der gleiche Ablauf verfolgt. Zuvor wird ein Wertgutachten der Immobilie erstellt, in welchem der Verkehrswert festgelegt wird. Beim Verkehrswert handelt es sich um den Preis, der bei einem herkömmlichen Verkauf der Immobilie erzielt werden würde.

Die eigentliche Zwangsversteigerung wird von einem Rechtspfleger geleitet. Dieser stellt zunächst fest, welche Verfahrensbeteiligten anwesend sind. Danach teilt er den Anwesenden die wichtigsten Informationen zur Immobilie mit. Nach Bekanntgabe des geringsten Gebots kann die mindestens 30-minütige Auktion beginnen. Zwangsversteigerungen enden damit, dass das höchste Gebot drei Mal aufgerufen wird. Es schließt sich eine Verhandlung über die Erteilung des Zuschlags an, zu dessen Ende der Meistbietende die Immobilie bekommt. Damit ist die Zwangsvollstreckung von Immobilien abgeschlossen.

Wie lässt sich die Zwangsvollstreckung einer Immobilie abwenden? Diese Frage stellen sich viele Betroffene. Der wichtigste Tipp: Nehmen Sie so schnell wie möglich Kontakt mit Ihrer Bank auf, wenn Sie merken, dass Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen können. Unter Umständen ist es möglich, die Tilgungsraten zu verringern oder die Zahlung kurzfristig auszusetzen, um die Zwangsversteigerung zu vermeiden. Doch auch eine Umschuldung kann unter Umständen Abhilfe bringen. Sie haben auch die Option, Ihre Immobilie teilweise zu vermieten, um ein höheres Einkommen zu generieren. Ist die Zwangsvollstreckung von Immobilien schon in vollem Gange, kann in gewissen Fällen ein Antrag auf Einstellung des Verfahrens helfen.

Bei einer Zwangsvollstreckung Immobilien kaufen: Tipps für Interessenten

Von Zwangsvollstreckung betroffene Immobilien kaufen: Dabei ist einiges zu beachten!
Von Zwangsvollstreckung betroffene Immobilien kaufen: Dabei ist einiges zu beachten!

Eine Zwangsversteigerung kann durchaus eine Möglichkeit sein, um günstig an ein Haus zu kommen. Der Grund: In vielen Fällen liegt der Preis, der bei einer Auktion erreicht wird, unter dem Verkehrswert der Immobilie.

Interessieren Sie sich dafür, von einer Zwangsvollstreckung betroffene Immobilien zu erwerben, sollten Sie jedoch einiges beachten. Eine Besichtigung des Hauses ist nur dann möglich, wenn der Zwangsverwalter bzw. Besitzer dem zustimmt. Erhalten Sie diese Chance nicht, sollten Sie zumindest das Wertgutachten gründlich prüfen, um nach dem Kauf keine böse Überraschung zu erleben.

Beachten Sie, dass Sie vor Beginn der Zwangsversteigerung eine Sicherheitsleistung hinterlegen müssen und dass jedes Gebot bindend ist. Wird Ihnen der Zuschlag erteilt, müssen Sie den Kauf auch tatsächlich tätigen.

Aus diesem Grund sollten Sie schon vorher Gewissheit darüber haben, wie Sie von einer Zwangsvollstreckung betroffene Immobilien bezahlen können. Sollte eine Finanzierung nötig sein, ist es wichtig, dass diese schon von der Bank abgesegnet wurde. Setzen Sie sich außerdem ein Preislimit, ab welchem Sie nicht mehr mitbieten. Leider passiert es viel zu schnell, dass Bieter von der Auktion mitgerissen werden und Summen angeben, die sie sich eigentlich gar nicht leisten können.

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