Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen – drei Methoden

Von Privatinsolvenz.net, letzte Aktualisierung am: 21. Januar 2021

Es gibt drei Arten der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen: Sicherungshypothek, Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung.
Es gibt drei Arten der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen: Sicherungshypothek, Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung.

Bezahlt ein Schuldner seine Verbindlichkeiten nicht, wird der Gläubiger versuchen, seine Geldforderung auf gerichtlichem Weg durchzusetzen.

Nachdem er im gerichtlichen Mahnverfahren oder einem Zivilprozess einen Vollstreckungsbescheid bzw. ein Urteil erwirkt hat, kann er auf dieser Grundlage die Zwangsvollstreckung betreiben. Denn beide Verfügungen des Gerichts sind Vollstreckungstitel.

Welche Zwangsvollstreckungsmaßnahme der Gläubiger wählt, liegt dabei in seinem Ermessen. Erfährt er z. B. durch eine – ebenfalls von ihm beauftragte – Vermögensauskunft des Schuldners, dass dieser Immobilien besitzt, könnte er z. B. eine Zwangsvollstreckung in dessen unbewegliches Vermögen anstreben.

Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen kurz zusammengefasst

Wie funktioniert die Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen?

Anders als die Mobiliarvollstreckung ist die Immobiliarvollstreckung auf drei Arten möglich: als Sicherungshypothek, durch Zwangsverwaltung oder durch Zwangsversteigerung. Hier stellen wie diese Möglichkeiten genauer vor.

Lohnt sich eine Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen?

Weil die Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen sehr zeit- und kostenintensiv ist, sollte der Gläubiger im Vorfeld genau prüfen, ob nicht andere Zwangsvollstreckungsmaßnahmen besser geeignet sind.

Was bedeutet Zwangsversteigerung?

Bei der Zwangsversteigerung verliert der Schuldner sein Eigentum an der Immobilie endgültig – sie wird versteigert. Allerdings ist diese Maßnahme auch sehr teuer – die Kosten muss der Gläubiger vorschießen.

Kleine Einführung zur Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen

Immobilien sind nicht immer lukrativ. Die Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen kostet viel Zeit und Geld und ist nicht immer von Erfolg gekrönt.
Immobilien sind nicht immer lukrativ. Die Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen kostet viel Zeit und Geld und ist nicht immer von Erfolg gekrönt.

Der Inhaber einer Geldforderung kann Schulden auf verschiedene Arten eintreiben. Der Gesetzgeber erlaubt ihm die Zwangsvollstreckung in:

  • bewegliches Vermögen des Schuldners (Sachpfändung bzw. Mobiliarvollstreckung)
  • unbewegliches Vermögen (Immobiliarvollstreckung)
  • Forderungen des Schuldners, z. B. dessen Gehaltsansprüche oder Bankguthaben

Der Gläubiger kann zwischen diesen Formen der Vollstreckung frei wählen. Er wird sich gewöhnlich für die Maßnahme entscheiden, die zur Befriedigung seiner Forderung am besten geeignet ist.

Die Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen macht gewöhnlich nur bei hohen Schulden Sinn. Sie bietet sich deswegen an, weil Immobilien meistens einen höheren Wert haben als das bewegliche Vermögen des Schuldners. Dennoch ist die Immobiliarzwangsvollstreckung sehr zeit- und kostenintensiv und vor allem sehr aufwendig, sodass der Gläubiger im Vorfeld abschätzen muss, ob nicht vielleicht eine Lohnpfändung oder Kontopfändung wirtschaftlich sinnvoller ist.

Vor der Einleitung der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen sollten Gläubiger einige Vorbereitungen treffen:

  • Klärung der sachenrechtlichen Verhältnisse durch Einholung einer Grundbuchabschrift (kostet ca. 10 Euro)
  • Recherche, ob der Schuldner die Immobilie selbst nutzt oder diese vermietet
  • Einschätzung des Kostenrisikos

Mithilfe dieser Informationen kann der Gläubiger einschätzen, ob sich die Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen wirklich lohnt oder ob er nicht besser auf andere Zwangsvollstreckungsmaßnahmen zurückgreift.

Effektive Alternativen zur Immobiliarvollstreckung

KontopfändungLohnpfändungGehaltspfändungSachpfändung

Arten der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen

Der Gläubiger sollte im Vorfeld genau prüfen, ob die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen die richtige Wahl ist, um seine Forderung durchzusetzen.
Der Gläubiger sollte im Vorfeld genau prüfen, ob die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen die richtige Wahl ist, um seine Forderung durchzusetzen.

Während die Zwangsvollstreckung in bewegliches Vermögen nach § 803 Zivilprozessordnung (ZPO) immer durch eine Pfändung erfolgt, stehen dem Gläubiger bei der Vollstreckung in Immobilien drei Möglichkeiten zur Verfügung:

  • Eintragung einer Sicherungshypothek
  • Zwangsverwaltung
  • Zwangsversteigerung

Der Gläubiger kann diese Maßnahmen einzeln durchführen lassen oder sie miteinander kombinieren.

Sicherungshypothek als Sicherungsrecht ohne sofortige Befriedigung

Lässt der Gläubiger zwangsweise eine Sicherungshypothek eintragen, so erlangt er dadurch keine sofortige Befriedigung, sondern nur ein dingliches Sicherungsrecht. Erst im Falle einer Verwertung der Immobilie erreicht er eine Tilgung der Schulden. Dennoch bringt diese Form der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen einige Vorteile mit sich:

  • So halten sich die Kosten, die dem Gläubiger zunächst entstehen, in Grenzen.
  • Kommt es zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie, steht er aufgrund seines gesicherten Rangs besser da im Vergleich zu Gläubigern, die keine Sicherungsrechte geltend machen können.

Die Zwangshypothek darf nur unter folgenden Bedingungen ins Grundbuch eingetragen werden:

  • allgemeine Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung (Titel, Klausel, Zustellung)
  • Antrag des Gläubigers beim Grundbuchamt
  • Vollstreckungstitel über eine Forderung von mindestens 750 Euro (§ 866 Abs. 3 ZPO)
  • Schuldner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen

Die Sicherungshypothek macht vor allem dann Sinn, wenn der Gläubiger erst später einen ausreichend hohen Erlös aus der Zwangsversteigerung des Grundstücks erwarten kann, etwa weil eine Bebauung erst zu einem späteren Zeitpunkt erlaubt ist.

Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen durch Zwangsverwaltung

Eine Form der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen ist die Zwangsverwaltung. Bei ihr bleibt der Schuldner Eigentümer der Immobilie.
Eine Form der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen ist die Zwangsverwaltung. Bei ihr bleibt der Schuldner Eigentümer der Immobilie.

Bei der Zwangsverwaltung verliert der Schuldner nicht das Grundstück selbst, sondern lediglich das Verwaltungs- und Nutzungsrecht.

Die Erträge aus der Immobilie kommen dem Gläubiger zugute. Das können z. B. monatliche Miet- oder Pachteinnahmen sein, weshalb die zwangsweise Verwaltung besonders gut geeignet ist, wenn der Schuldner laufende Verbindlichkeiten gegenüber dem vollstreckenden Gläubiger hat.

Das Vollstreckungsgericht ordnet die Zwangsverwaltung nur unter diesen Voraussetzungen an:

  • allgemeine Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung (Titel, Klausel, Zustellung)
  • Antrag des Gläubigers beim zuständigen Vollstreckungsgericht
  • Nachweis der Eigentümerstellung des Schuldners durch ein aktuelles Zeugnis gemäß § 17 Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG) oder durch beglaubigte Grundbuchabschrift (kostet etwa 18 Euro)

Die Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen im Wege der Zwangsverwaltung ist möglich, ohne dass die Forderung des Gläubigers in einer bestimmten Mindesthöhe bestehen muss.

Bei der Zwangsverwaltung muss der Gläubiger relativ hohe Kosten einkalkulieren:

  • Anordnungsgebühr von ca. 53,50 Euro
  • Verfahrensgebühr beläuft sich auf mindestens 100 Euro
  • Vergütung des Zwangsverwalters in Höhe von mindestens 600 Euro plus MwSt.

Zwangsversteigerung als einschneidendste Maßnahme zulasten des Schuldners

Die Zwangsversteigerung ist die einschneidendste Form der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen.
Die Zwangsversteigerung ist die einschneidendste Form der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen.

Beantragt der Gläubiger diese Art der Zwangsvollstreckung, so versteigert das Vollstreckungsgericht die Immobilie des Schuldners.

Der Erlös dient der Befriedigung der vollstreckbaren Geldforderung. Der Schuldner hingegen verliert endgültig sein Eigentum an diesem Grundstück.

Es gelten dieselben Voraussetzungen für die Beschlagnahme der Immobilie wie für die Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen durch Zwangsverwaltung.

Ablauf, Kosten und Dauer der Zwangsversteigerung

In der folgenden Infografik haben wir die Voraussetzungen und den Ablauf des Zwangsversteigerungstermins vereinfacht dargestellt.

Infografik zur Zwangsversteigerung (für größere Ansicht bitte auf das Bild klicken)
Infografik zur Zwangsversteigerung (für größere Ansicht bitte auf das Bild klicken)

Diese Vollstreckungsmaßnahme ist noch kostenintensiver als die Sicherungshypothek und die Zwangsverwaltung. Für den Gläubiger kann das enorme finanzielle Belastungen mit sich bringen, weil er die Kosten vorschießen muss. Diese richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie, dem Verfahrensstand und dem Aufwand des Sachverständigen.

Die Kosten beinhalten:

  • Anordnungsgebühr
  • je eine Verfahrens-, Termins- und Verteilungsgebühr
  • Sachverständigen (unter Umständen im vierstelligen Bereich)
  • Kosten für die Bekanntmachung des Versteigerungstermins

Außerdem muss der Gläubiger damit rechnen, dass sich dieses Verfahren der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen in die Länge zieht. Es kann durchaus bis zu einem Jahr dauern.

Ein weiteres Problem stellen die möglichen Vorbelastungen der Immobilie mit den dinglichen Rechten anderer Gläubiger dar. Diese können dazu führen, dass eine Zwangsversteigerung gar nicht durchführbar ist.

Der Grund liegt im sogenannten geringsten Gebot nach § 44 ZVG. Dieses muss die dem Anspruch des Vollstreckungsgläubigers „vorgehenden Rechte sowie die aus dem Versteigerungserlös zu entnehmenden Kosten des Verfahrens“ decken.

Diese Regelung kann dazu führen, dass das Mindestgebot höher liegt als der eigentliche Verkehrswert des Grundstücks. Jedoch wird kaum ein Bieter mehr bieten wollen als diesen Verkehrswert.

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