Zwangsräumung im Mietrecht – nicht ohne Räumungsklage

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Wie lange dauert es von der Räumungsklage bis zur Zwangsräumung?

Aufgrund der steigenden Mieten wird es selbst für Menschen mit einem mittleren Einkommen immer schwieriger, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Außerdem stellen die hohen Wohnkosten laut der Bundesarbeitsgemeinschaft Schuldnerberatung ein hohes Schuldenrisiko dar, weil die Betroffenen aufgrund dessen kaum noch Rücklagen bilden können. Für Mieter, die ohnehin schon Schulden haben, verschärft sich die Situation noch weiter.

Wer seine Miete aber nicht mehr bezahlen kann, droht mittel- bis langfristig ohne ein Dach über dem Kopf dazustehen. Denn das Bürgerliche Gesetzbuch erlaubt dem Vermieter, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen, wenn der Mieter Mietschulden in Höhe von zwei Monatsmieten hat, § 543 BGB. Verlässt der Mieter anschließend die Wohnung nicht, kann der Vermieter nach einer Räumungsklage die Zwangsräumung veranlassen.

Zwangsräumung kurz zusammengefasst

Wann kommt es zur Zwangsräumung?

Die Zwangsräumung ist erst der letzte Schritt, um einen Mieter zum Auszug aus der Wohnung zu bewegen. Zuerst muss der Vermieter wirksam kündigen und Räumungsklage erheben. Hier können Sie die genauen Voraussetzungen und den Ablauf der Zwangsräumung nachlesen.

Darf der Gläubiger selbst zwangsräumen?

Nein. Die alleinige Befugnis zur Zwangsräumung liegt beim Gerichtsvollzieher. Der Ablauf des Räumungsverfahrens ist gesetzlich genau vorgeschrieben.

Lässt sich das Räumungsverfahren irgendwie vereinfachen?

Ja. Eine vereinfachtes Räumungsverfahren nennt sich Berliner Modell. Bei dieser Zwangsräumung fallen keine Lagerkosten an.

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Zwangsräumung: Voraussetzungen und Ablauf

Der Ablauf einer Zwangsräumung ist gesetzlich genau vorgeschrieben.
Der Ablauf einer Zwangsräumung ist gesetzlich genau vorgeschrieben.

Die Kündigung des Vermieters kann schnell in einem Rechtsstreit gipfeln, wenn sich der Mieter trotzdem weigert, die Mieträume zu verlassen. Dies rechtfertigt jedoch keine eigenmächtige Zwangsräumung durch den Vermieter, indem er beispielsweise die Schlösser austauscht. Stattdessen muss er den gerichtlichen Weg nehmen und eine Räumungsklage einreichen.

Im Rahmen des Klageverfahrens entscheidet dann das Gericht, ob eine Zwangsräumung zulässig wäre oder nicht.

Demnach gilt für die Zwangsräumung der Wohnung folgender Ablauf:

  • wirksame Kündigung durch den Vermieter
  • Einreichen der Räumungsklage
  • Verteidigung des Mieters und ggf. Verhandlung vor dem Gericht
  • bei Obsiegen des Vermieters: Räumungstitel
  • Vermieter muss Zwangsräumung beantragen
  • Bestimmung eines Vollstreckungstermins zur Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher
  • herkömmliche Räumung oder Zwangsräumung nach dem Berliner Modell

Wie viel Zeit muss ich einkalkulieren von der Kündigung bis zur Zwangsräumung? Die Dauer der gesamten Prozedur hängt von verschiedenen Faktoren ab. In einfachen Fällen kann es recht schnell gehen – drei bis sechs Monate. Je nachdem, welche Argumente und Nachweise der Mieter vorlegt, sind auch schon einmal zwei oder mehr Jahre zu veranschlagen.

Keine Zwangsräumung ohne wirksame Kündigung

Die Wohnungszwangsräumung setzt zunächst eine wirksame Kündigung voraus.

Die wichtigste Bedingung dafür, dass der Gläubiger den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen darf, ist seine wirksame Kündigung des Mietverhältnisses. Er muss schriftlich kündigen und dies nachvollziehbar für den Mieter begründen. Außerdem hat er die dafür geltende Kündigungsfrist einzuhalten. Diese richtet sich nach dem jeweiligen Kündigungsgrund.

Kündigt der Vermieter ordentlich wegen Eigenbedarfs, muss er dies dem Mieter gegenüber genau begründen und diesem mitteilen, warum und für wen er die Wohnung braucht. Diese Kündigungsform ist nur zulässig, wenn er die Wohnräume für sich selbst oder für bestimmte Verwandte benötigt.

Außerdem muss er die Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten einhalten. Je nach Mietdauer kann diese Frist auch mehr als drei Monate betragen.

Oft geht der Zwangsräumung auch eine fristlose Kündigung voran. Diese ist gemäß § 543 BGB in folgenden Fällen zulässig:

  • Zahlungsverzug mit einem erheblichen Teil der Miete bzw. Mietschulden in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten
  • mutwillige massive Beschädigung der Wohnung oder erhebliche Vernachlässigung
  • Störung des Hausfriedens trotz Abmahnung
  • anderweitige Nutzung als erlaubt, z.B. gewerblich
  • Mieter lässt Dritte dauerhaft bei sich wohnen – ohne Zustimmung des Vermieters
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Was Mieter gegen eine Kündigung unternehmen können

Bevor der Vermieter Antrag auf Zwangsräumung stellen kann, muss er einen Räumungstitel vor Gericht erwirken, also ein entsprechendes Urteil.
Bevor der Vermieter Antrag auf Zwangsräumung stellen kann, muss er einen Räumungstitel vor Gericht erwirken, also ein entsprechendes Urteil.

Schon in dieser Phase können Mieter die Zwangsräumung ihrer Wohnung verhindern. Die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist z. B. ausgeschlossen bzw. wird unwirksam, wenn der Mieter seine Schulden begleicht. Personen, die nicht in der Lage sind, ihre Schulden sofort zu bezahlen, können sich an das Jobcenter oder den Sozialhilfeträger wenden und dort eine Übernahme ihrer Mietschulden beantragen.

Die Regelung gilt nur für die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Spricht der Vermieter zeitgleich eine ordentliche Kündigung aus, so bleibt diese bestehen.

Der Mieter kann einer ordentlichen Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung eine besondere Härte darstellen würde. In einem solchen Härtefall wäre eine Zwangsräumung ausgeschlossen.

Nach diesem Widerspruch prüft der Vermieter, ob er das Mietverhältnis fortsetzt oder nicht. Möchte er das nicht, wird er dem Mieter gewöhnlich eine Räumungsfrist setzen. Zieht dieser innerhalb dieser Frist immer noch nicht aus, muss der Vermieter Räumungsklage erheben und im Anschluss ggf. die Zwangsräumung veranlassen.

Räumungsklage vor dem Gericht

Verlässt der Mieter die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses (oder nach Ablauf der Räumungsfrist) nicht freiwillig, kann der Vermieter in einem nächsten Schritt vor dem Gericht auf Räumung klagen. Nur wenn diese Klage Erfolg hat, ist die Zwangsräumung legitim. Das Gericht prüft in diesem Prozess, ob die Kündigung rechtlich einwandfrei und berechtigt erfolgte.

Doch zunächst stellt es die Räumungsklage dem Mieter zu. Dieser hat nun 14 Tage Zeit, um dem Gericht schriftlich oder persönlich seine Verteidigungsbereitschaft anzuzeigen. Weitere 14 Tage stehen ihm zur Verfügung, um seine Ansicht zu begründen. Diese Begründung sollte detailliert, umfassend und möglichst mit Nachweisen untermauert sein.

Was passiert bei einer Zwangsräumung? Der Gerichtsvollzieher lässt die Schlösser austauschen und übergibt dem Vermieter die neuen Schlüssel.
Was passiert bei einer Zwangsräumung? Der Gerichtsvollzieher lässt die Schlösser austauschen und übergibt dem Vermieter die neuen Schlüssel.

Gelingt es dem Mieter, hieb- und stichfeste Belege für die Unwirksamkeit der Kündigung vorzubringen, scheitert die Räumungsklage. Der Vermieter darf dann keine Zwangsräumung durchführen, weil das Mietverhältnis – mangels rechtmäßiger Kündigung – weiterhin besteht.

Mieter können z. B. folgende Gründe zu ihrer Verteidigung anbringen:

  • Zahlungsverzug ist unverschuldet und beruht z. B. auf einem Fehler der Bank
  • unzumutbare Härte, z. B. schwerwiegende gesundheitlicher Probleme, hohes Alter oder kein angemessener Ersatzwohnraum unter zumutbaren Bedingungen beschaffbar
  • Bestreiten des Eigenbedarfs des Vermieters

Für den Fall seines Unterliegens kann der Mieter bis zum Ende der mündlichen Verhandlung einen Antrag auf Räumungsfrist stellen. Diese Frist sollte gut begründet sein, beispielsweise damit, dass der Mieter mehr Zeit benötigt, um eine Wohnung zu finden. Nach Antragsprüfung gewährt das Gericht ihm eine angemessene Frist zum Auszug. Diese kann bei einer nachvollziehbaren Begründung schon einmal ein halbes Jahr betragen. Vor Fristablauf ist eine Zwangsräumung nicht zulässig.

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Außerdem ist es ratsam, im Anschreiben zur Verteidigungsbereitschaft Prozesskostenhilfe (PKH) zu beantragen. Wer dann den Prozess verliert, muss die ihm auferlegten Verfahrenskosten nicht auf einen Schlag bezahlen, sondern kann diese in Raten begleichen.

Weist das Gericht die Räumungsklage ab, so gilt die Kündigung als unwirksam und der Mieter darf in den Räumen verbleiben.

Kommt das Gericht hingegen zu dem Schluss, dass die Kündigung wirksam ist, so erteilt es dem Vermieter mit dem Urteil einen Räumungstitel. Dann muss der Mieter sämtliche Gerichtskosten bezahlen und die Wohnung räumen. Tut er das nicht innerhalb der gerichtlichen angeordneten Frist, darf der Vermieter die Zwangsräumung veranlassen.

Zwangsräumung nach erfolgreicher Räumungsklage

Was kostet eine Zwangsräumung?
Was kostet eine Zwangsräumung?

Hat die Klage des Vermieters auf Räumung der Wohnung Erfolg, kann er mithilfe des so erwirkten Räumungstitels einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen. Hierfür benötigt er eine vollstreckbare Ausfertigung des Titels. Und der Räumungstitel muss dem Mieter zugestellt werden.

Anschließend setzt der Gerichtsvollzieher einen Räumungstermin fest und teilt diesen dem Mieter mit. Dieser Zeitraum darf drei Wochen nicht unterschreiten.

Außerdem hat der Vermieter bzw. Gerichtsvollzieher die gerichtlich festgesetzte Räumungsfrist zu berücksichtigen. Vor deren Ablauf ist eine Zwangsräumung verboten. Allerdings ist der Mieter verpflichtet, in dieser Zeit weiterhin seine Miete zu zahlen. Weigert er sich auch im Anschluss auszuziehen, erfolgt die Räumung der Wohnung. Diese kann auf herkömmliche Art oder als Berliner Räumung vonstatten gehen.

Bei der gewöhnlichen Zwangsräumung kommt der Gerichtsvollzieher normalerweise mit einem Schlosser und einem Umzugs- bzw. Speditionsunternehmen zur Wohnung. Mit deren Hilfe tauscht er die Schlösser aus und lagert die Sachen des Mieters ein.

Dem Vermieter übergibt er den neuen Schlüssel und dem Mieter setzt er eine Frist, um sein (pfändbares) Eigentum kostenpflichtig abzuholen. Meldet sich der Mieter nicht fristgemäß, kann der Gerichtsvollzieher diese Gegenstände verwerten oder als Unrat entsorgen.

Bei der herkömmlichen Zwangsräumung liegen die Kosten in etwa bei 1.000 Euro pro Zimmer. Sie richten sich nach der Größe der Wohnung. Der Vermieter muss einen Vorschluss für die Räumungskosten leisten, kann diese aber vom Mieter zurückverlangen, ggf. per Klage.

Die herkömmliche Zwangsräumung umfasst die Kosten einer Einlagerung.
Die herkömmliche Zwangsräumung umfasst die Kosten einer Einlagerung.

Eine etwas einfachere und kostengünstigere Variante ist die Zwangsräumung nach dem Berliner Modell. Bei dieser Methode verbleiben die Sachen des Mieters gewöhnlich in der Wohnung, sodass keine Lagerkosten anfallen. Der Gerichtsvollzieher tauscht lediglich das Schloss aus und fordert den Mieter auf, sein Hab und Gut innerhalb einer bestimmten Frist abzuholen. Verstreicht die Frist, ohne dass der Mieter seine Siebensachen abholt, darf der Gerichtsvollzieher sie entsorgen.

Diese Methode bietet sich an, wenn der Mieter zahlungsunfähig ist und der Vermieter weiß, dass er die Kosten für die Zwangsräumung sowieso nicht erstattet bekommt.

Mir droht die Zwangsräumung – was nun? Liegt bereits ein vollstreckbares Urteil vor, hat der Mieter eine letzte Chance. Er kann beim zuständigen Gericht spätestens 14 Tage vor dem Räumungstermin Vollstreckungsschutz beantragen, etwa im Falle einer schweren Erkrankung, bei Suizidgefahr oder wenn ihm und seiner Familie die Obdachlosigkeit droht. Betroffene sollten sich hierzu umgehend von einem Fachanwalt oder einem Mieterverein beraten lassen.

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Wie kann ich die Zwangsräumung meiner Wohnung verhindern oder hinauszögern?

Je früher die Betroffenen aktiv werden, desto besser stehen ihre Chancen, eine Zwangsräumung abzuwenden. Mieter sollten sich rechtzeitig fachlich beraten lassen, und zwar möglichst, bevor die Kündigung ins Haus flattert. Rechtsanwälte für Mietrecht, Schuldnerberatungsstellen und Mieterschutzvereine sind hierfür die richtigen Ansprechpartner.

Zusammengefasst gibt es folgende Möglichkeiten, die Wohnung vor einer Zwangsräumung zu schützen oder zumindest um Zeit zu gewinnen für eine Wohnungssuche:

  • Zahlung von Mietrückständen bei einer außerordentlichen Kündigung wegen Mietschulden
  • Abhilfe schaffen bzw. Vertragsverletzung beenden im Falle einer außerordentlichen Kündigung (den Anordnungen in der Abmahnung nachkommen)
  • Widerspruch gegen die ordentliche Kündigung
  • Überprüfung der Kündigung auf ihre Wirksamkeit durch einen Anwalt oder Mieterverein (als Vorbereitung auf eine mögliche Räumungsklage des Vermieters)
  • fristgerecht Verteidigungsbereitschaft zur Räumungsklage beim Gericht anzeigen und die Verteidigung nachvollziehbar und umfassend begründen
  • Antrag auf Räumungsfrist bei Gericht einreichen (ggf. in Verbindung mit einem PKH-Antrag)
  • im Härtefall Vollstreckungsschutz zur Zwangsräumung beantragen

Zwangsräumung aufheben lassen: Räumungsschutzantrag

Was tun bei einer Zwangsräumung? Suchen Sie sich schnellstmöglich fachliche Unterstützung.
Was tun bei einer Zwangsräumung? Suchen Sie sich schnellstmöglich fachliche Unterstützung.

In besonderen Ausnahmefällen können sich Mieter gegen die Zwangsvollstreckung durch den Gläubiger wehren, indem sie einen Vollstreckungsschutzantrag stellen. Die Räumung einer Wohnung ist ein Hauptanwendungsfall hierfür. Die Voraussetzungen sind jedoch sehr streng:

Zunächst muss die Räumung eine unzumutbare Härte darstellen. Hierunter fallen nur außergewöhnliche Umstände, beispielsweise wenn die Vollstreckungsmaßnahme das Leben oder die Gesundheit des Mieters oder naher Angehöriger ernsthaft bedrohen würde. Und diese Gefahr lässt sich ausschließlich durch eine einstweilige Einstellung der Zwangsräumung abwenden. Allein die prekäre Situation auf dem Wohnungsmarkt dürfte noch keinen Räumungsschutz rechtfertigen. Stattdessen hat der Mieter entsprechende Nachweise vorzulegen, z.B. ein fachärztliches Attest.

Weiterhin müssen die Schuldnerinteressen (die des Mieters) die Gläubigerinteressen des Vermieters überwiegen. Nur wenn hier ein krasses Missverhältnis besteht, wird das Gericht dem Schutzantrag nachkommen.

Der Mieter muss mit seinem Antrag die Räumungsbenachrichtigung des Gerichtsvollziehers vorlegen. Der Antrag ist spätestens zwei Wochen vor dem Räumungstermin zu stellen.

Die Zwangsräumung ist auch nach einer Zwangsversteigerung möglich. Hier geht es nicht um die Kündigung wegen Mietschulden, anderweitiger Vertragsverletzung oder Eigenbedarf, sondern um Schwierigkeiten, die dadurch entstehen, dass der Eigentümer durch eine Versteigerung wechselt:

  • Darf der Mieter des bisherigen – insolventen – Eigentümers auch nach der Zwangsversteigerung in der Wohnung verbleiben? In diesem Fall besteht das Mietverhältnis trotz Eigentümerwechsel fort. Der neue Vermieter muss sich demnach an das Mietrecht und insbesondere die Regeln zur Kündigung des Mietverhältnisses halten. Für ihn gilt das bereits beschriebene Prozedere.
  • Oder soll im Wege der Zwangsräumung ein ehemaliger Eigentümer dazu bewegt werden, die Räumlichkeiten zu verlassen? Der neue Eigentümer der Immobilie muss keine Räumungsklage anstrengen. Der gerichtliche Beschluss über den Zuschlag des Ersteigerers stellt bereits einen Räumungstitel dar.

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