Räumungsklage durch den Vermieter: Voraussetzungen und Ablauf

Heutzutage ist es nicht einfach, eine bezahlbare Wohnung zu finden. Da verwundert es wenig, dass dem einen oder anderen Mieter eine Kündigung wegen Eigenbedarf ins Haus flattert. Doch es gibt noch andere Gründe, warum der Vermieter kündigt. Und nicht immer ist dies berechtigt.

Herrscht zwischen Vermieter und Mieter Streit darüber, ob eine Kündigung gerechtfertigt ist und bleibt der Mieter in der Wohnung, wird der Vermieter beim Gericht möglicherweise eine Räumungsklage einreichen. Es ist seine letzte Möglichkeit, um den Mieter zum Verlassen der Wohnung zu veranlassen und ihn zwangsweise vor die Tür zu setzen.

Was ist eine Räumungsklage?

Der Vermieter möchte mit der Räumungsklage eine gerichtliche Räumungsanordnung gegen den Mieter erwirken. Er bedient sich staatlicher Hilfe, um den Mieter aus seinem Eigentum zu entfernen.

Hat der Vermieter mit seiner Klage Erfolg, so wird diese durch den Gerichtsvollzieher vollstreckt. Anschließend kommt es zur Zwangsräumung: Die Mieter müssen die Räumlichkeiten verlassen. Ihr Hab und Gut wird aus der Wohnung geräumt.

Die häufigsten Gründe für dieses Vorgehen sind:

• Mietrückstände in beträchtlicher Höhe
• ständig unpünktliche Mietzahlungen
• Räumungsklage wegen Eigenbedarf

Räumungsklage: Unter welchen Voraussetzungen ist sie zulässig?

Der Vermieter darf nur unter bestimmten Bedingungen auf Räumung klagen. Eine für jede Räumungsklage unabdingbare Voraussetzung ist die wirksame, schriftliche Kündigung des Mietverhältnisses.

• Will der Vermieter ordentlich kündigen, muss er dabei die Kündigungsfrist einhalten. Außerdem ist ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich. Das ist beispielsweise der Fall, wenn der Mieter gegen vertragliche Pflichten verstößt oder wenn der Eigentümer wegen Eigenbedarfs an der Wohnung kündigt.
• Eine außerordentliche Kündigung ist nur zulässig, wenn ein wichtiger Grund vorliegt und der Mieter z. B. seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommt bzw. hohe Mietrückstände hat.
• Der Vermieter muss seine Kündigung für den Mieter nachvollziehbar begründen.
• Befristete Mietverhältnisse enden automatisch, ohne dass es hierfür einer Kündigung bedarf. Eine ordentliche Kündigung ist ausgeschlossen.

Eine Räumungsklage ohne Kündigung ist bei unbefristeten Mietverhältnissen ausgeschlossen.

Was passiert bei einer Räumungsklage? Ablauf, Dauer, Kosten

Übergibt der Mieter die Wohnräume nach Beendigung des Mietvertrags nicht, so muss der Vermieter nun Räumungsklage erheben. Denn er braucht ein Gerichtsurteil (Räumungstitel), um die Wohnung zwangsweise räumen zu lassen. Hat seine Klage Erfolg, wird das Gericht den Mieter dazu verurteilen, die Räumlichkeiten aufgrund der Kündigung zu räumen. Erst mit diesem Urteil kann der Vermieter eine Zwangsräumung durchsetzen. Diese kann klassisch oder in Form des Berliner Modells erfolgen.

Der Ablauf einer Räumungsklage und des gesamten Verfahrens gestaltet sich dabei immer ähnlich:

1. Kündigung des Vermieters
2. Mieter weigert sich auszuziehen bzw. legt Widerspruch gegen die Kündigung ein
3. neue Auszugsfrist seitens des Vermieters
4. Mieter verbleibt auch nach Ablauf dieser Frist in den Mieträumen
5. Vermieter reicht Räumungsklage ein und zahlt Gerichtskostenvorschuss
6. Zustellung der Klage an den Mieter
7. Gerichtsverhandlung, falls sich der Mieter verteidigt
8. Verkündung des Gerichtsurteils
9. nach vier Wochen: Rechtskraft und Vollstreckungsfähigkeit des Urteils
10. Beauftragung des Gerichtsvollziehers mit Zwangsräumung
11. Zwangsräumung unter Berücksichtigung eines möglichen Räumungsschutzes und der Räumungsfrist

Wie lange dauert eine Räumungsklage? Die Dauer einer Räumungsklage hängt von verschiedenen Aspekten ab. Das Verfahren kann sehr schnell gehen und innerhalb von drei Monaten abgeschlossen sein. Bei einfachen Fällen ist mit einer Zeitspanne von fünf bis sechs Monaten zu rechnen. Bei schwierigeren Streitigkeiten kann es aber auch schon mal zwei Jahre dauern, beispielsweise wenn ein Gutachten aufgrund gesundheitlicher Probleme des Mieters eingeholt werden muss.

Die Kosten der Räumungsklage setzen sich aus den Gerichtskosten und den Anwaltsgebühren zusammen. Die Gerichtskosten für eine Räumungsklage bemessen sich nach dem jeweiligen Gegenstandswert. Dieser ist anhand der Jahresnettomiete zu ermitteln. Auch die Gebühren für den Anwalt richten sich bei der Räumungsklage nach diesem Streitwert.

Sowohl Vermieter als auch Mieter können Prozesskostenhilfe (PKH) beantragen, wenn sie nicht in der Lage sind, die Kosten aus eigener Tasche zu bezahlen. Die Partei, die den Prozess verliert, muss auch für die Kosten der Räumungsklage aufkommen.

Der Ablauf einer Räumungsklage bei einem Gewerbe ähnelt dem Prozedere einer privaten Klage – von zwei Unterschieden abgesehen: Aufgrund der Räumlichkeiten liegt die Miete meist höher, sodass aufgrund des höheren Streitwerts auch höhere Verfahrenskosten entstehen. Außerdem wird Mietern vom Gewerberäumen keine Räumungsfrist eingeräumt.

Räumungsklage beantragen: Zuständigkeit und Inhalt der Klageschrift

Handelt es sich bei dem Mietobjekt um eine Wohnung, so ist das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk sich die Räumlichkeiten befinden. Der Streitwert spielt für die Zuständigkeit dann keine Rolle. Der Vermieter kann eine Räumungsklage auch ohne Anwalt erheben.

Ob das auch ratsam ist, steht allerdings auf einem anderen Blatt, weil Laien gewöhnlich nicht die juristischen Fallstricke kennen, die bei einem gerichtlichen Verfahren lauern. Fehler bei der Klageerhebung gefährden die Erfolgsaussichten des Prozesses. Aus diesem Grund ist davon abzuraten, die Räumungsklage mit einem Muster zu erstellen.

Eine Räumungsklage muss insbesondere folgende Punkte beinhalten:

• vollständiger Name und Anschrift des Klägers
• vollständiger Name und Anschrift des Mieters
• konkrete Bezeichnung der Mietsache
• Klageantrag auf sofortige Räumung und Herausgabe der Mietsache unter genauer Benennung des Mietobjekts (Lage, Anschrift und präzise Bezeichnung der dazugehörigen Räume)
• ggf. weitere Klageanträge, z. B. zur vorläufigen Vollstreckbarkeit des Urteils
• Darstellung des Sachverhalts
• Benennung der Beweismittel, insbesondere Mietvertrag, Kündigung und Zugangsnachweis für die Kündigung
• Unterschrift

Ein Muster zur Räumungsklage kann die individuellen Aspekte der Streitigkeit kaum wiedergeben. Aus diesem Grund ist es ratsam, die Klageschrift von einem Anwalt verfassen zu lassen, auch weil der Klageantrag so formuliert werden muss, dass er vollstreckungsfähig ist.

Die Zuständigkeit für die Räumungsklage über Gewerberäume richtet sich nach dem Streitwert, sprich nach der Jahresnettokaltmiete.

Wie lässt sich eine Räumungsklage abwenden?

Für den Mieter stellt eine Kündigung nebst Klage eine existentielle Bedrohung dar, weil er unter Umständen das Dach über dem Kopf verliert. Er muss so schnell wie möglich handeln, nachdem ihm die Räumungsklage zugestellt wurde. Er kann eine Zwangsräumung nur dann verhindern, wenn er bestimmte Fristen einhält:

Ab Zustellung der Klage bleiben dem Mieter 14 Tage, um dem Gericht seine Verteidigungsbereitschaft mitzuteilen. Mit Kenntnisnahme der Räumungsklage sollte er ggf. umgehend Prozesskostenhilfe und im Idealfall auch Räumungsschutz beantragen.

Nach seiner Mitteilung der Verteidigungsbereitschaft hat der Mieter 14 Tage Zeit, um seine Verteidigung zu begründen oder um eine Räumungsfrist zu beantragen. Auch eine solche Frist sollte der Mieter begründen, beispielsweise indem er darlegt, dass er diese Zeit für die Wohnungssuche braucht.

Manchmal ist es ratsam, dem Vermieter eine Alternative zur Räumungsklage anzubieten, z. B. in Form eines Räumungsvergleichs oder eines Mietaufhebungsvertrags. Lassen Sie sich ggf. hierzu anwaltlich oder von einem Mieterschutzverein beraten.

Sollte der Vermieter wegen Mietrückständen auf Räumung geklagt haben, können Mieter diese Schulden innerhalb von zwei Monaten ab Zustellung der Räumungsklage begleichen. Dann werden fristlose Kündigung und Klage unwirksam.

Hat der Vermieter fristlos und zeitgleich auch ordentlich zum nächstmöglichen Termin gekündigt, dann bleibt die ordentliche Kündigung laut aktueller Rechtsprechung auch wirksam, wenn der Mieter bezahlt.

Nach der Urteilsverkündung kann er innerhalb von vier Wochen Einspruch zur Zwangsräumung einlegen.

Hilfe bei einer Räumungsklage: Mieter sollten sich so schnell wie möglich Unterstützung suchen. Wenn Sie Mietschulden haben, begleichen Sie diese umgehend. Wenden Sie sich an eine Schuldnerberatung und einen Mieterschutzverein. Sprechen Sie mit Ihrem Vermieter und signalisieren Sie Zahlungsbereitschaft, beispielsweise indem Sie eine Ratenzahlung anbieten. ALG-II-Bezieher können außerdem ein Darlehen beim Jobcenter beantragen, um die Schulden abzubauen. Andere mittellose Mieter haben die Möglichkeit, einen Antrag auf Mietschuldenübernahme beim Sozialamt zu stellen.

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Über den Autor

Franziska L.

Franziska studierte Rechtswissenschaften. Seit 2017 gibt sie als Redaktionsmitglied von privatinsolvenz.net Tipps zu den Themen Schulden und Geldsparen. Ihr besonderes Anliegen ist es, juristische Fragen zur Insolvenz und Zwangsvollstreckung in ihren Texten möglichst einfach zu beantworten.